Los 6 errores más frecuentes de propietarios VUT que generan sanciones
La intensificación de la inspección turística en Andalucía durante los últimos años ha convertido errores que antes pasaban inadvertidos en fuente directa de expedientes sancionadores. La Junta de Andalucía, los ayuntamientos y las fuerzas de seguridad han coordinado sus actuaciones, y las plataformas de alquiler vacacional colaboran activamente facilitando datos sobre los anuncios publicados. El resultado es que propietarios con buena fe pero con algún requisito incumplido se enfrentan a sanciones que podían haberse evitado con asesoramiento previo.
En este artículo analizamos los seis errores que con mayor frecuencia aparecen en los expedientes sancionadores que llegan a nuestro despacho, describiendo para cada uno la sanción concreta que puede recaer y las vías de subsanación disponibles. Conocer estos errores no solo ayuda a evitarlos, sino también a actuar con rapidez cuando el expediente ya está en marcha — porque los plazos de alegación son breves y la inacción es siempre la peor estrategia.
Error 1: Operar sin licencia o con la inscripción caducada
El error
Arrendar una vivienda a turistas sin haber presentado nunca la declaración responsable, o haberla presentado con datos incorrectos que invalidan la inscripción, o continuar la actividad tras una baja o caducidad de la inscripción. Incluye también los supuestos en que el propietario vende la vivienda y el comprador continúa con los anuncios del vendedor sin haber inscrito su propia declaración responsable.
En Andalucía, el ejercicio de la actividad de alquiler turístico sin inscripción vigente en el Registro de Turismo de Andalucía constituye una infracción grave tipificada en la Ley 13/2011 de Turismo de Andalucía. La sanción puede oscilar entre 2.001 y 18.000 euros. Si concurren circunstancias agravantes — reincidencia, impacto relevante en el mercado o actividad en zonas saturadas — la conducta puede recalificarse como infracción muy grave, con multas que llegan hasta los 150.000 euros.
Además de la multa, la Administración puede ordenar el cese inmediato de la actividad y requerir a las plataformas la retirada de los anuncios, lo que supone un perjuicio económico adicional inmediato mientras se regulariza la situación.
Cómo corregirlo
Si la actividad se inició sin inscripción, la presentación voluntaria de la declaración responsable antes de que la Administración notifique el inicio del expediente puede valorarse como atenuante. Una vez iniciado el expediente, la subsanación sigue siendo posible y relevante para reducir la sanción, pero el reconocimiento de la infracción y la regularización inmediata deben articularse correctamente en las alegaciones. Es fundamental no presentar la declaración de forma apresurada y con errores adicionales que abran nuevos frentes.
Cuando se adquiere una vivienda que ya estaba inscrita como VUT, el comprador no hereda la licencia del vendedor. Debe presentar su propia declaración responsable. Continuar operando bajo el NRA del vendedor expone al comprador a sanciones por actividad sin inscripción válida y al vendedor a responsabilidades por uso indebido de su número de registro.
Error 2: No registrar a los huéspedes en el SES
El error
No remitir los datos de los huéspedes al Sistema de Entrada y Salida (SES) de la Dirección General de la Policía, hacerlo fuera de plazo, omitir algún huésped mayor de 16 años o cumplimentar los datos de forma incorrecta o incompleta.
La obligación de comunicar los datos de los viajeros a las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado existe desde mucho antes de la proliferación del alquiler turístico. La Ley Orgánica 4/2015 de Protección de la Seguridad Ciudadana, en combinación con la normativa de hospedaje, establece esta obligación para todos los establecimientos que presten alojamiento, incluidas las VUT.
El plazo máximo para la comunicación es de 24 horas desde la llegada del huésped. El incumplimiento puede suponer infracciones tanto en vía administrativa turística como en vía de seguridad ciudadana, con sanciones que se tramitan de forma independiente y acumulativa. En la práctica, algunos propietarios desconocen por completo esta obligación porque el acceso a las plataformas de alquiler no impone este requisito de forma explícita.
Cómo corregirlo
El alta en el sistema SES (ses.mir.es) es gratuita y puede realizarse directamente por el propietario o a través de un gestor autorizado. Numerosas aplicaciones de gestión de alquiler vacacional integran la comunicación automática al SES. Si el incumplimiento ya ha sido detectado, las alegaciones deben centrarse en la buena fe del infractor, en la ausencia de antecedentes y en la regularización inmediata.
Error 3: NRA incorrecto, ausente o no actualizado en los anuncios
El error
No incluir el Número de Registro de Actividad Turística (NRA) en todos los anuncios de la vivienda en plataformas digitales, usar un número que no corresponde al inmueble, o mantener anuncios activos con el NRA de un titular anterior tras un cambio de titularidad.
El Decreto 31/2024 de Andalucía es inequívoco: el NRA debe figurar en toda publicidad y anuncio de la vivienda turística, incluyendo los publicados en plataformas de intermediación como Airbnb, Booking.com o Vrbo. Airbnb, que colabora con las administraciones en la verificación de números de registro, ha llegado a retirar anuncios sin NRA válido de forma automática en comunidades con sistemas de comprobación activos.
Las comprobaciones cruzadas entre los NRA publicados en plataformas y el contenido del Registro de Turismo de Andalucía son cada vez más frecuentes y automatizadas. Un NRA ajeno o inexistente puede añadir al expediente la carga adicional de un posible fraude documental en vía administrativa.
Cómo corregirlo
Si la inscripción es válida pero el NRA no figura en el anuncio, la corrección es inmediata: basta con editar el anuncio en la plataforma y añadir el número. Si el NRA que figura corresponde a otro inmueble o titular, debe retirarse de inmediato y presentarse la declaración responsable propia. En caso de expediente abierto por este motivo, la regularización inmediata y documentada es el argumento de atenuación más efectivo.
Error 4: Superar la capacidad inscrita
El error
Alojar a más personas de las que figuran en la inscripción registral, anunciar una capacidad superior a la inscrita o habilitar espacios no declarados (sótanos, terrazas cerradas, sofás cama adicionales) para aumentar el número de huéspedes admitidos.
La capacidad máxima de una VUT en Andalucía viene determinada por la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación del inmueble, con un límite absoluto de 15 plazas para el conjunto de la vivienda. El incumplimiento de la capacidad inscrita constituye en sí mismo una infracción que genera un expediente sancionador independiente del de actividad sin licencia.
Los inspectores verifican la capacidad real en las visitas de inspección, comprobando los contratos de arrendamiento, las reservas en plataformas y el número de camas efectivamente disponibles en el inmueble. Anunciar "hasta 12 personas" cuando la inscripción indica 8 es un incumplimiento detectable sin necesidad de visita física.
Cómo corregirlo
Si la vivienda puede soportar más plazas según su documentación técnica, puede presentarse una modificación de la declaración responsable para ampliar la capacidad inscrita. Si no es posible ampliarla, el anuncio debe ajustarse a la capacidad real registrada. En el marco de un expediente sancionador, acreditar que se han adoptado medidas inmediatas para adecuar el anuncio a la capacidad inscrita puede operar como atenuante.
Error 5: Carecer de entrada independiente cuando es exigida
El error
En el ámbito de la provincia de Málaga, inscribir o intentar inscribir una VUT en un edificio plurifamiliar sin que el acceso a la vivienda sea independiente desde la vía pública — es decir, sin que los huéspedes puedan acceder sin pasar por zonas comunes del edificio.
La instrucción provincial que imponía este requisito en Málaga ha tenido una trayectoria judicial compleja, pero su impacto en las inscripciones es real: la Delegación Territorial de Turismo de Málaga ha denegado numerosas inscripciones invocando la falta de acceso independiente en edificios plurifamiliares. Aunque los procedimientos judiciales han cuestionado la vigencia de esta instrucción en determinados períodos, las denegaciones por este motivo siguen produciéndose a través de interpretaciones urbanísticas municipales.
Este requisito es especialmente relevante para propietarios de apartamentos en bloques del centro de Málaga, la Costa del Sol y otras zonas turísticas de la provincia donde la tipología edificatoria predominante no contempla accesos independientes.
Cómo corregirlo
Si la denegación se basa en la falta de acceso independiente, el propietario puede impugnar la resolución alegando la falta de cobertura normativa con rango de ley para imponer este requisito. La vía del recurso de alzada ante la Consejería de Turismo y, en su caso, el recurso contencioso-administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, son los cauces adecuados. Obtener un informe técnico acreditativo de que el acceso es, en realidad, independiente en los términos de la normativa aplicable puede ser determinante.
Error 6: Ignorar las resoluciones de oposición de la comunidad de propietarios
El error
Continuar operando como VUT después de que la comunidad de propietarios haya aprobado válidamente un acuerdo de restricción o prohibición de nuevas viviendas turísticas en el edificio, sin haber impugnado dicho acuerdo en plazo o sin verificar si el acuerdo afecta realmente a la situación del propietario.
La Ley 12/2023 de Vivienda modificó el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal para permitir a las comunidades de propietarios limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de VUT, e incluso prohibir las nuevas VUT por acuerdo de tres quintas partes de propietarios y cuotas de participación. Esta reforma ha generado una oleada de acuerdos comunitarios en edificios de toda España, muchos de ellos adoptados sin los formalismos requeridos o con ambigüedades interpretativas.
El error de los propietarios VUT en este contexto es doble: por un lado, algunos continúan operando ignorando el acuerdo comunitario porque no verificaron si ya tenían una inscripción vigente antes de la votación (los inscritos previamente tienen protección temporal); por otro lado, otros renuncian a impugnar acuerdos que podrían ser nulos por defectos formales o sustantivos.
Consecuencias de ignorar el acuerdo
La comunidad de propietarios puede solicitar al Juzgado de Primera Instancia una medida cautelar de cese inmediato de la actividad VUT y, en paralelo, comunicar el incumplimiento a la Administración turística para que inicie un expediente sancionador. La combinación de procedimiento civil y administrativo simultáneo pone al propietario en una situación muy difícil si no ha adoptado ninguna medida de respuesta.
Cómo corregirlo
Si el acuerdo comunitario tiene menos de tres meses, puede impugnarse ante el Juzgado de Primera Instancia. Los motivos más frecuentes de impugnación son: quórum incorrecto, notificación defectuosa de la convocatoria, redacción ambigua del acuerdo que no permite determinar su alcance, o aplicación retroactiva a licencias ya inscritas. Si el plazo de impugnación ha vencido, la estrategia debe reorientarse hacia la acreditación de que el acuerdo no afecta a la situación particular del propietario o hacia la negociación de una solución comunitaria.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto es la multa por operar una VUT sin licencia en Andalucía?
En Andalucía, el ejercicio de la actividad turística sin inscripción válida en el Registro de Turismo de Andalucía es una infracción grave que puede acarrear multas de hasta 18.000 euros en primera instancia. En supuestos agravados o reincidentes, la sanción puede calificarse de muy grave, con multas de hasta 150.000 euros. Además, la Administración puede ordenar el cese inmediato de la actividad y la retirada de los anuncios en plataformas.
¿Es obligatorio registrar a los huéspedes en el SES?
Sí. Todos los propietarios de viviendas turísticas en España están obligados a remitir la información de los huéspedes mayores de 16 años al Sistema de Entrada y Salida de la Dirección General de la Policía, en las 24 horas siguientes a la llegada. El incumplimiento está tipificado en la Ley Orgánica de Seguridad Ciudadana y puede conllevar sanciones administrativas independientes de las turísticas.
¿La comunidad de propietarios puede obligarme a cerrar mi VUT?
Sí, desde la reforma de la LPH introducida por la Ley 12/2023. Si la comunidad aprueba por mayoría cualificada (3/5 de propietarios y cuotas) una restricción o prohibición de nuevas VUT, los propietarios que aún no estén inscritos no podrán hacerlo. Los que ya tenían licencia vigente en el momento de la votación conservan su derecho, pero deben revisar si el acuerdo comunitario les afecta realmente o si fue adoptado conforme a los requisitos legales.
¿Qué pasa si en mi anuncio de Airbnb pongo un NRA que no corresponde al inmueble?
Usar un NRA ajeno o inventado en los anuncios constituye una infracción independiente que puede agravarse con cargos de falsedad documental en vía administrativa. La Junta de Andalucía ha intensificado las comprobaciones cruzadas entre los NRA publicados en plataformas y el Registro de Turismo. Si se detecta discordancia, se abre un expediente sancionador que incluye tanto la actividad sin licencia válida como el uso indebido del número de registro.
¿Puedo corregir el error de capacidad en mi inscripción VUT sin perder el número NRA?
Sí. En Andalucía es posible modificar la declaración responsable existente para actualizar la capacidad, siempre que la nueva capacidad esté respaldada por la documentación técnica adecuada. El número NRA se mantiene. Lo importante es realizar la modificación antes de que la Administración detecte la discordancia, ya que una corrección voluntaria previa al inicio del expediente puede valorarse como atenuante.