Comunidades fantasma y licencias turísticas: cuando no existe la comunidad
Desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023 de Vivienda, la comunidad de propietarios se ha convertido en un actor central en el mapa legal de las licencias turísticas. El artículo que modificó la Ley de Propiedad Horizontal permite que una mayoría cualificada de propietarios limite, condicione o directamente prohíba las viviendas de uso turístico en su edificio. Esto ha generado una oleada de juntas extraordinarias en toda España con el punto del orden del día "VUT: restricción o prohibición".
Pero en medio de este nuevo escenario surge una pregunta que los promotores de la reforma legislativa no parece que hubieran considerado con suficiente detenimiento: ¿qué ocurre en aquellos edificios que tienen múltiples propietarios pero nunca han constituido formalmente su comunidad de propietarios? Es un supuesto más frecuente de lo que se cree, y genera un vacío legal con consecuencias prácticas muy concretas para los propietarios VUT.
¿Qué es una comunidad de propietarios "fantasma" o no constituida?
La Ley de Propiedad Horizontal se aplica de pleno derecho a cualquier edificio dividido en pisos o locales con propietarios distintos, haya o no inscrita en el Registro de la Propiedad una escritura de división horizontal. La comunidad existe desde el momento en que hay más de un propietario en el edificio, aunque nadie se lo haya dicho a nadie.
Sin embargo, existir jurídicamente no es lo mismo que estar formalmente constituida. Una comunidad formalmente constituida ha celebrado su junta constituyente, ha elegido a su presidente y secretario-administrador, ha obtenido un CIF propio ante la Agencia Tributaria y —en muchos casos— ha redactado y aprobado sus estatutos y normas de régimen interior.
Una comunidad no constituida —o "fantasma"— es aquella que existe como realidad jurídica pero carece de todos o la mayoría de estos elementos formales. Los propietarios viven o alquilan sus pisos sin jamás haber celebrado una junta, sin que haya un presidente identificado y sin que exista un CIF comunitario. Esto es especialmente frecuente en:
- Edificios de dos o tres pisos de pequeño tamaño, donde los propietarios se conocen y resuelven los problemas informalmente
- Complejos turísticos donde el promotor original conserva una mayoría de inmuebles y actúa como único administrador de facto
- Urbanizaciones antiguas de la Costa del Sol donde los propietarios son mayoritariamente extranjeros no residentes y nunca organizaron una junta
- Edificios con un único arrendador propietario de todos los pisos excepto uno, situación que históricamente no requería coordinación
La Ley 12/2023 y su impacto en las VUT: el nuevo artículo 17.12 LPH
La Ley 12/2023 de Derecho a la Vivienda introdujo el apartado 12 en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal. En su versión vigente, este precepto establece que la junta de propietarios puede, por mayoría cualificada de tres quintos del total de propietarios y cuotas de participación, adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad de vivienda de uso turístico, o que establezcan una cuota especial de gastos para estas viviendas, o que directamente prohíban el alquiler turístico en el edificio.
Este precepto tiene una peculiaridad importante: a diferencia de otras restricciones de la LPH que requieren unanimidad para modificar los estatutos, el artículo 17.12 permite adoptar acuerdos restrictivos de VUT con una mayoría reforzada pero no unánime. Esto ha abierto la puerta a que comunidades donde el propietario VUT es minoría adopten acuerdos que afectan directamente a su actividad económica.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo y del TSJA sobre el alcance exacto de este precepto — en particular sobre si puede aplicarse retroactivamente a licencias ya inscritas — sigue desarrollándose. Pero lo que está claro es que, para que el acuerdo sea válido, debe adoptarse en junta de propietarios debidamente convocada y celebrada.
El voto de tres quintos: un requisito que presupone la existencia de comunidad
El requisito del voto favorable de tres quintos de propietarios y cuotas presupone necesariamente que existe una junta de propietarios capaz de deliberar y votar válidamente. Y aquí es donde aparece el vacío legal para las comunidades no constituidas.
Para que una junta de propietarios pueda celebrarse válidamente y sus acuerdos vinculen a todos los comuneros, la Ley de Propiedad Horizontal exige varios requisitos procedimentales:
- Convocatoria formal efectuada por el presidente o, en su defecto, por el promotor o por propietarios que representen al menos el 25% de cuotas
- Notificación a todos los propietarios con la antelación mínima legalmente exigida y con el orden del día
- Celebración con el quórum de asistentes requerido para la primera o segunda convocatoria
- Votación con los quórum específicos exigidos para cada tipo de acuerdo
- Documentación en acta firmada por presidente y secretario
Si la comunidad nunca ha tenido presidente, ¿quién convoca la junta? ¿Quién firma el acta? ¿Quién certifica que el acuerdo fue adoptado con las mayorías correctas? Estas preguntas no tienen respuesta sencilla en el caso de las comunidades no constituidas, y los errores en cualquiera de estos pasos pueden determinar la nulidad del acuerdo restrictivo.
El vacío legal: implicaciones para el propietario VUT
Escenario 1: El edificio no tiene comunidad constituida y el propietario quiere inscribir su VUT
El Decreto 31/2024 de Andalucía exige que el declarante responsable acredite que los estatutos de la comunidad de propietarios no prohíben el uso turístico. Si no hay comunidad formalmente constituida, no hay estatutos. Y si no hay estatutos, no hay prohibición estatutaria.
Algunos propietarios en esta situación han presentado su declaración responsable argumentando precisamente esto: que la ausencia de comunidad constituida implica la ausencia de restricción estatutaria, y que por tanto el requisito no les es aplicable de forma negativa. Este argumento tiene solidez jurídica y ha funcionado en algunas delegaciones territoriales. En otras, ha generado requerimientos de documentación adicional que han derivado en impugnación administrativa.
La estrategia óptima depende del momento: si la comunidad todavía no existe formalmente, hay una ventana de oportunidad para inscribir la VUT antes de que los demás propietarios articulen una junta constituyente con vocación restrictiva.
Escenario 2: Una "junta" informal adoptó un acuerdo restrictivo sin que la comunidad estuviera formalmente constituida
Este escenario es más conflictivo. Un grupo de copropietarios, preocupados por el alquiler turístico en su edificio, se reúne informalmente y "vota" la restricción de las VUT. El propietario que quiere mantener su VUT recibe una carta comunicándole este acuerdo.
¿Es válido ese acuerdo? En principio, no, o al menos es jurídicamente muy cuestionable. Para que los acuerdos de la LPH sean vinculantes, deben cumplir los requisitos formales del procedimiento establecido en la propia ley. Una reunión informal sin convocatoria en forma, sin nombramiento de presidente ni secretario y sin acta formal no cumple esos requisitos, independientemente de que todos los propietarios hayan estado presentes y votado a favor.
El propietario VUT que recibe la comunicación de este acuerdo "informal" tiene razones sólidas para impugnarlo, aunque debe hacerlo con asesoramiento jurídico especializado y dentro de los plazos legales.
Escenario 3: La comunidad se constituye formalmente con el objetivo específico de prohibir las VUT
El riesgo para el propietario VUT en un edificio sin comunidad constituida es que los demás propietarios, conociendo la vulnerabilidad, decidan constituir formalmente la comunidad con el único propósito de adoptar de inmediato un acuerdo restrictivo de VUT. Este proceso puede desarrollarse en semanas si los propietarios están organizados.
La defensa del propietario VUT en este escenario pasa por dos vías simultáneas: en primer lugar, intentar que el proceso de constitución y la celebración de la junta restrictiva se hagan con algún defecto formal que permita la impugnación posterior; en segundo lugar — y más importante — inscribir la VUT antes de que se celebre la junta, ya que los propietarios con inscripción previa a la fecha del acuerdo tienen una posición jurídica más protegida.
Estrategias para regularizar y defender la licencia VUT
Regularización proactiva: inscribir antes de que haya junta
Si el edificio no tiene comunidad constituida y el propietario quiere operar una VUT, la inscripción inmediata —antes de que otros propietarios articulen una respuesta— es la estrategia más efectiva. El Decreto 31/2024 de Andalucía permite la inscripción mediante declaración responsable, que produce efectos desde el momento de su presentación. Un propietario inscrito antes de que la comunidad adopte acuerdos restrictivos tiene una posición jurídica completamente diferente a la del propietario que intenta inscribirse después.
Participar activamente en la constitución de la comunidad
Si el proceso de constitución formal ya está en marcha, el propietario VUT tiene interés en participar activamente: asistiendo a la junta constituyente, proponiéndose como presidente o administrador, y participando en la redacción de los estatutos. Los estatutos redactados con su participación pueden incluir disposiciones que reconozcan expresamente el derecho de los propietarios ya inscritos o que establezcan procedimientos más exigentes para futuras restricciones.
Impugnar los acuerdos adoptados sin los requisitos formales
Si el acuerdo restrictivo ya fue adoptado, la revisión de los requisitos formales de convocatoria, quórum y documentación es el primer paso. Los defectos en cualquiera de estos elementos pueden fundamentar la nulidad del acuerdo, que debe instarse ante el Juzgado de Primera Instancia correspondiente. La jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la LPH en materia de nulidad de acuerdos por vicios formales proporciona precedentes útiles para esta línea de defensa.
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Preguntas frecuentes
¿Qué es una comunidad de propietarios "fantasma" o no constituida?
Se denomina comunidad no constituida o "fantasma" a aquella comunidad de propietarios que existe de hecho — porque hay un edificio dividido en régimen de propiedad horizontal — pero que nunca ha celebrado junta constituyente, no tiene presidente nombrado, no dispone de CIF propio y no ha aprobado estatutos ni normas de régimen interior. Esto es más frecuente de lo que parece, especialmente en edificios pequeños, complejos turísticos con un único promotor como propietario mayoritario, o urbanizaciones antiguas donde los propietarios llevan décadas sin necesitar coordinarse.
¿Puede una comunidad no constituida votar para prohibir las VUT del edificio?
Técnicamente, para que un acuerdo de la Ley de Propiedad Horizontal tenga validez jurídica, debe adoptarse en junta de propietarios debidamente convocada y con los quórum legales exigidos. Si la comunidad nunca ha tenido junta ni ha nombrado presidente, la adopción de acuerdos válidos es jurídicamente muy cuestionable. Un propietario VUT en ese edificio podría impugnar cualquier acuerdo restrictivo alegando defectos formales de constitución de la comunidad.
¿Cómo se regulariza una comunidad de propietarios que no está constituida?
El proceso de constitución formal de una comunidad de propietarios requiere: convocatoria de la junta constituyente, celebración de la junta con quórum suficiente, elección de presidente y secretario-administrador, aprobación de estatutos si se desea, y obtención del CIF de la comunidad ante la Agencia Tributaria. Una vez constituida formalmente, la comunidad puede adoptar acuerdos válidos. Para el propietario VUT, participar en el proceso de constitución y en la redacción de estatutos es una oportunidad estratégica.
Si mi edificio no tiene comunidad constituida, ¿la Junta de Andalucía puede igualmente denegarme la inscripción VUT?
El Decreto 31/2024 de Andalucía exige que el declarante acredite que los estatutos de la comunidad no prohíben el uso turístico. Si no hay comunidad formalmente constituida ni estatutos, el declarante puede argumentar que no existe prohibición estatutaria alguna y que el requisito no le es aplicable. En la práctica, algunas delegaciones territoriales han aceptado esta argumentación; otras han requerido documentación adicional. La resolución denegatoria en este supuesto es impugnable.
¿Puedo defender mi VUT frente a un acuerdo comunitario si el edificio tiene una comunidad mal constituida?
Sí. Los defectos formales en la constitución de la comunidad o en la convocatoria y celebración de la junta que adoptó el acuerdo restrictivo pueden dar lugar a la nulidad del acuerdo. El plazo para impugnar acuerdos comunitarios nulos es de un año desde que fueron adoptados, o desde que tuvo conocimiento de ellos si el propietario no fue debidamente notificado. La impugnación debe presentarse ante el Juzgado de Primera Instancia del partido judicial donde esté el inmueble.