Amortización de mobiliario en alquileres turísticos: guía fiscal 2025
Entre todos los gastos que pueden reducir la factura fiscal de los propietarios de viviendas turísticas, la amortización del mobiliario y el equipamiento es quizá la más sistemáticamente ignorada o mal aplicada. A diferencia de otros gastos que son visibles e inmediatos (seguros, suministros, plataformas), la amortización requiere un registro contable que muchos propietarios no llevan y una comprensión mínima de las tablas fiscales que pocos conocen.
El resultado práctico es que miles de propietarios de VUT en España están pagando más impuestos de los que legalmente corresponden, simplemente por no registrar y deducir correctamente la depreciación de los bienes que utilizan en su actividad turística. Esta guía explica las reglas básicas, las tablas aplicables y los errores más frecuentes.
Primer paso: la calificación fiscal del alquiler turístico
La forma en que se trata fiscalmente la amortización del mobiliario depende de cómo se califique la actividad de alquiler turístico en el IRPF. Existen dos grandes categorías:
Rendimiento del capital inmobiliario
Cuando el arrendamiento turístico se limita a poner la vivienda a disposición del huésped sin prestar servicios complementarios propios de la actividad hotelera (recepción, limpieza periódica durante la estancia, cambio de ropa de cama, servicio de desayunos, etc.), los ingresos tributan como rendimiento del capital inmobiliario. En este caso, la amortización del mobiliario es deducible conforme al artículo 23.1.b) de la Ley del IRPF, que permite deducir el coste de adquisición satisfecho de los bienes muebles cedidos con el inmueble, dentro del límite del rendimiento íntegro obtenido de cada bien o derecho.
Rendimiento de actividad económica
Cuando se prestan servicios complementarios propios de la actividad hotelera — limpieza al inicio y fin de la estancia más limpiezas intermedias, cambio de ropa, recepción presencial — o cuando existe al menos un empleado a jornada completa, los ingresos califican como rendimiento de actividad económica. En este caso, se aplican las reglas generales de la actividad económica, incluyendo las tablas de amortización de los Reglamentos del IRPF y del Impuesto sobre Sociedades. La deducción es habitualmente más favorable en este régimen.
Tributar como capital inmobiliario cuando se prestan servicios de actividad económica (o viceversa) es uno de los errores que la AEAT detecta con mayor frecuencia en las comprobaciones de VUT. Antes de aplicar ninguna amortización, verifica cuál es la calificación correcta de tu actividad.
¿Qué elementos son amortizables en una VUT?
Son amortizables todos los bienes muebles de vida útil superior a un año que se utilizan en el desarrollo de la actividad turística. La lista típica de una VUT incluye:
- Mobiliario: camas, somier, colchones, armarios, cómodas, sofás, sillones, mesas, sillas, mesas de noche, lámparas, espejos
- Equipos de cocina: frigorífico, horno, microondas, lavavajillas, cafetera, tostadora, batidora, menaje (cuando el conjunto tiene un valor significativo)
- Equipos electrónicos y audiovisuales: televisores, equipos de sonido, tablets proporcionadas a los huéspedes
- Equipamiento de baño: mamparas, toalleros eléctricos, secadores de pelo
- Equipos de climatización: aires acondicionados, calefactores, ventiladores
- Elementos decorativos de valor: obras de arte, objetos de decoración de coste significativo
Los bienes de escaso valor (generalmente aquellos cuyo precio unitario no supera los 300 euros) pueden deducirse íntegramente como gasto del ejercicio en que se adquieren, sin necesidad de amortización, siempre que el conjunto de estos bienes adquiridos en el año no supere los 25.000 euros. Por encima de estos umbrales, el bien debe amortizarse.
Tablas de amortización de la AEAT: coeficientes y períodos
Las tablas de amortización aprobadas por la AEAT para el régimen de estimación directa de actividades económicas establecen para cada tipo de bien un coeficiente de amortización máximo anual y un período máximo de amortización. El propietario puede elegir cualquier coeficiente entre el mínimo (100% dividido por el período máximo) y el máximo establecido en las tablas:
| Tipo de bien | Coef. máx. anual | Período máx. |
|---|---|---|
| Mobiliario (mesas, sillas, camas, armarios) | 10% | 20 años |
| Electrodomésticos (frigorífico, horno, etc.) | 15% | 14 años |
| Equipos informáticos y electrónicos | 25% | 8 años |
| Instalaciones específicas (climatización) | 10% | 20 años |
| Utillaje y menaje profesional | 25% | 8 años |
Para el rendimiento del capital inmobiliario, las reglas son algo diferentes: la Ley del IRPF permite deducir como amortización el resultado de aplicar el 3% anual al mayor de estos dos importes: el coste de adquisición satisfecho del bien (excluido el valor del suelo si procede) o el valor catastral del bien.
Ejemplo práctico de cálculo de amortización
Supongamos que un propietario de una VUT en Málaga realiza las siguientes inversiones en mobiliario y equipamiento:
- Juego de dormitorio (cama, armario, mesitas): 2.400 euros
- Sofá y muebles de salón: 1.800 euros
- Televisor 65 pulgadas: 900 euros
- Frigorífico y electrodomésticos de cocina: 1.200 euros
- Aire acondicionado split: 1.500 euros
Aplicando los coeficientes máximos:
- Dormitorio (10%): 240 euros/año × 10 años (amortización completada en el mínimo)
- Salón (10%): 180 euros/año × 10 años
- Televisor (25%): 225 euros/año × 4 años
- Electrodomésticos (15%): 180 euros/año × 7 años aproximadamente
- Aire acondicionado (10%): 150 euros/año × 10 años
El primer año, la amortización total deducible por estos cinco conceptos sería de 975 euros. A lo largo de la vida útil de estos bienes, la deducción total acumulada es de 7.800 euros — el coste íntegro de adquisición, recuperado progresivamente a través de la deducción fiscal. Sin esta deducción, esos 7.800 euros habrían tributado íntegramente como rendimiento.
Cómo reflejar la amortización en los modelos fiscales
Modelo 130: pagos fraccionados trimestrales (actividad económica)
Si el alquiler turístico tributa como actividad económica en estimación directa, los gastos de amortización se incluyen en el cálculo del rendimiento neto trimestral que sirve de base para el pago fraccionado del modelo 130. Para ello es necesario llevar un registro de bienes amortizables que incluya la fecha de adquisición, el coste, el coeficiente aplicado y la amortización acumulada de cada bien.
Modelo 100: declaración anual del IRPF
En la declaración anual, la amortización se consigna en el apartado correspondiente al tipo de rendimiento:
- Actividad económica: en el apartado de gastos de actividades económicas, casillas de amortizaciones
- Capital inmobiliario: en el apartado de gastos deducibles del capital inmobiliario, casilla específica de amortización
En ambos casos, la AEAT puede requerir la acreditación documental de las amortizaciones declaradas, por lo que es imprescindible conservar las facturas de adquisición de cada bien amortizable y el registro de bienes actualizado.
Errores frecuentes que generan comprobaciones de la AEAT
1. Aplicar amortización sobre bienes no documentados
Deducir amortizaciones de bienes para los que no existe factura de compra es el error que más expedientes de comprobación genera. La AEAT requiere justificación documental de cada bien amortizable.
2. Amortizar bienes que ya están completamente amortizados
Una vez que la amortización acumulada de un bien iguala su coste de adquisición, el bien está completamente amortizado y no puede seguir generando deducción, aunque siga utilizándose en la actividad.
3. Confundir reparaciones con mejoras
Las reparaciones que mantienen el bien en estado de funcionamiento son gasto del ejercicio deducible íntegramente. Las mejoras que aumentan el valor o la vida útil del bien son inversiones que deben amortizarse. La distinción es relevante para la AEAT y frecuentemente cuestionada en comprobaciones.
4. No ajustar la amortización al porcentaje de uso turístico
Si la vivienda se usa como VUT solo parte del año y el resto del año el propietario la ocupa, la amortización del mobiliario solo es deducible en la proporción de tiempo en que la vivienda se destina al alquiler turístico.
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Preguntas frecuentes
¿La amortización del mobiliario es deducible en el IRPF por alquiler turístico?
Sí, cuando el alquiler turístico se califica como actividad económica, los gastos de amortización del mobiliario y el equipamiento de la vivienda son deducibles como gasto de la actividad. Si el alquiler tributa como rendimiento del capital inmobiliario, la amortización también es deducible pero con reglas específicas del artículo 23 de la LIRPF. En ambos casos, la deducción requiere justificación documental de la adquisición.
¿Cuál es la vida útil fiscal del mobiliario de una VUT según las tablas de la AEAT?
Las tablas de amortización aprobadas por la AEAT establecen para el mobiliario un coeficiente de amortización máximo del 10% anual, con un período máximo de 20 años. Para equipos informáticos y electrónicos, el coeficiente máximo es del 25% anual con un período máximo de 8 años. Para electrodomésticos, el coeficiente máximo es generalmente del 15-20% anual. El propietario puede amortizar a cualquier coeficiente entre el mínimo y el máximo.
¿Puedo deducir el 100% del coste del mobiliario en el año de compra?
Como regla general, no. El mobiliario es un activo de vida útil superior a un año y debe amortizarse durante su vida útil fiscal. Sin embargo, existe un régimen de libertad de amortización para empresas de reducida dimensión que, cuando el alquiler turístico se realiza como actividad económica, puede permitir la amortización acelerada o incluso la deducción íntegra en el año de la adquisición para determinados elementos. Esta opción requiere planificación fiscal específica.
¿Cómo se declara la amortización del mobiliario de una VUT en el modelo 100 o 130?
Si el alquiler turístico tributa como actividad económica en estimación directa simplificada, los gastos de amortización se consignan en el modelo 130 como gasto de la actividad, y en la declaración anual del IRPF en los apartados correspondientes a rendimientos de actividades económicas. Si tributa como rendimiento del capital inmobiliario, la amortización del mobiliario se incluye en el apartado de gastos deducibles del capital inmobiliario. Es recomendable mantener un registro de bienes amortizables actualizado.
¿Qué pasa si vendo el mobiliario antes de que termine su vida útil fiscal?
Si se transmite un bien antes de que finalice su amortización, el precio de transmisión se compara con el valor neto contable del bien (coste de adquisición menos amortización acumulada) para determinar si existe ganancia o pérdida patrimonial. Si el bien se ha vendido a un precio superior al valor neto contable, se genera una ganancia que tributa como renta del ahorro en el IRPF. Si se vende a un precio inferior, se genera una pérdida patrimonial deducible dentro de los límites establecidos.