Btw komt naar alle toeristische verhuur van korte duur op 1 juli 2028
De Europese Unie heeft Richtlijn (EU) 2025/516 van de Raad van 11 maart 2025 aangenomen, die Richtlijn 2006/112/EG inzake btw wijzigt. Deze maakt deel uit van het wetgevingspakket "VAT in the Digital Age" (VIDA), een van de meest ambitieuze fiscale hervormingen van het afgelopen decennium, en hervormt structureel de indirecte belasting van toeristische verhuur.
Tot nu toe waren in Spanje veel toeristische verhuringen vrijgesteld van btw als er geen hoteldiensten werden aangeboden (ontbijt, dagelijkse tussenreiniging, receptie, wasservice, periodieke verschoning van bed- en badlinnen). Dit onderscheid verdwijnt voor verhuur van korte duur.
Vanaf 1 juli 2028 zal verhuur tot 30 opeenvolgende nachten aan dezelfde persoon onderworpen zijn aan btw, zelfs als er geen hoteldiensten worden geleverd.
Gepubliceerd in het Publicatieblad van de EU op 25 maart 2025. Onderdeel van het VAT in the Digital Age (VIDA)-pakket.
👉 Volledige tekst op EUR-Lex
Het VIDA-pakket: drie pijlers van hervorming
- Digital Reporting Requirements (DRR): geleidelijke verplichting tot bijna realtime rapportage van intracommunautaire transacties via gestructureerde e-facturatie.
- Platformeconomie: hervorming van het regime voor digitale platforms die bemiddelen in korte-termijnverhuur en passagiersvervoer.
- Uitgebreide One-Stop-Shop (OSS): uitbreiding van het btw-registratiemechanisme naar meer grensoverschrijdende transacties.
Het huidige Spaanse regime: de grens van "hoteldiensten"
In Spanje stelt artikel 20.Uno.23 van de Btw-wet (Ley 37/1992, LIVA) verhuur van woningen vrij. Deze vrijstelling vervalt — en de verhuur is onderworpen aan het verlaagde tarief van 10% — wanneer "diensten kenmerkend voor de hotelindustrie" worden geleverd:
- Schoonmaak binnen het appartement tijdens het verblijf.
- Periodieke verschoning van bed- en badlinnen.
- Permanente receptie en klantenservice.
- Andere aanvullende hoteldiensten (bagageopslag, activiteitenreserveringen, enz.).
Het nieuwe regime na Richtlijn (EU) 2025/516
Implicaties:
- Objectivering: de duur van de verhuur is bepalend, niet de aangeboden diensten.
- Drempel van 30 nachten: boven die limiet blijft het traditionele regime van toepassing.
- Symmetrie met hotelsector: een Airbnb van 5 dagen vervult dezelfde economische functie als een hotel van 5 dagen.
Tarief
De Richtlijn schrijft geen specifiek tarief voor. In Spanje worden hoteldiensten belast tegen het verlaagde tarief van 10%. Naar verwachting zal het Spaanse parlement hetzelfde 10% tarief toepassen op toeristische verhuur na omzetting.
De deemed-supplier-regel voor digitale platforms
Wanneer een eigenaar zijn toeristische woning via een digitaal platform (Airbnb, Booking, Vrbo, enz.) verhuurt en geen geldig btw-identificatienummer aan het platform verstrekt, wordt de transactie geacht te zijn opgesplitst in twee transacties voor btw-doeleinden:
- De eigenaar levert de accommodatiedienst aan het platform (zonder btw).
- Het platform levert de accommodatiedienst aan de eindgast (met btw).
Het platform wordt zo de belastingplichtige voor btw-doeleinden: het heft de belasting bij de gast, int deze, declareert deze en draagt deze af aan de schatkist van de lidstaat waar de woning zich bevindt.
Wie vandaag verhuurt zonder geregistreerd te zijn als zelfstandige, zal vanaf 1 juli 2028 zien dat het platform automatisch btw int bij de gast en deze afdraagt aan de Spaanse belastingdienst (AEAT).
Kalender
- 11 maart 2025: aanname door de ECOFIN-Raad.
- 25 maart 2025: publicatie in het EU Publicatieblad.
- 30 juni 2028: deadline voor omzetting door lidstaten.
- 1 juli 2028: effectieve toepassing.
Verplichtingen die eraan komen
- Fiscale registratie: indiening van formulier 036/037 als zelfstandige professional.
- Facturatie: uitgifte van factuur voor elk verblijf.
- Btw-aangiftes: kwartaalformulier 303 en jaaroverzicht 390.
- Boekhouding: boek van uitgaande facturen, boek van inkomende facturen, kapitaalgoederenboek.
- Aftrekbare voorbelasting: aftrek van btw betaald op nutsvoorzieningen, reparaties, meubilair, platformcommissies, enz.
Strategie 2026-2028
- Herzie de eigendomsstructuur: natuurlijk persoon, SL, gemeenschap van goederen.
- Projecteer prijzen en marges: 100€ → 100€ + 10€ btw. Absorberen of doorberekenen?
- Inventariseer aftrekbare voorbelasting: nutsvoorzieningen, commissies, meubilair.
- Vroege vrijwillige registratie: overweeg ontheffing voor 2028 bij grote investeringen.
- Heronderhandeling met beheerders en platforms: btw-doorberekeningsclausules.
Stem uw fiscale structuur tijdig af op 2028
SALAMA LEGAL SLP voert uitgebreide diagnoses uit: eigendomsstructuur, btw-projectie, optimalisatie van aftrekbare voorbelasting, vroege fiscale registratie en contractuele aanpassing.
Conclusie
Toeristische verhuur kan niet langer een informele of bijkomende activiteit zijn. Toeristische vergunning, gemeenschapsgoedkeuring, SES Hospedajes-platform, het eenmalig huurregister, verplichte btw... Elk jaar wordt er een nieuwe laag van professionalisering toegevoegd die planning vereist.
Veelgestelde vragen
Wanneer treedt de verplichte btw op toeristische verhuur in werking?
De kritieke datum is 1 juli 2028. Lidstaten hebben tot 30 juni 2028 om de Richtlijn om te zetten in nationaal recht. Spanje moet de Btw-wet 37/1992 voor die datum wijzigen.
Wat is de deemed-supplier-regel?
Wanneer de eigenaar niet btw-geïdentificeerd is, treedt het digitale platform op als belastingplichtige en moet het btw heffen, innen en afdragen.
Welk btw-tarief geldt voor toeristische verhuur?
De Richtlijn legt geen specifiek tarief op. In Spanje worden hoteldiensten belast tegen 10%. Naar verwachting zal hetzelfde tarief gelden voor toeristische verhuur.
Wat als ik voor meer dan 30 opeenvolgende nachten verhuur?
Verhuur van meer dan 30 nachten valt buiten het nieuwe regime. Het traditionele regime blijft van toepassing: vrijgesteld zonder hoteldiensten, belast met hoteldiensten.
Moet ik nu al actie ondernemen?
Ja, het is raadzaam om vanaf nu de fiscale structuur voor te bereiden zonder te wachten tot 2028.