El IVA llegará a todos los alquileres turísticos de corta duración en 2028
La Unión Europea ha aprobado la Directiva (UE) 2025/516 del Consejo, de 11 de marzo de 2025, que modifica la Directiva 2006/112/CE del IVA. Forma parte del paquete legislativo «VAT in the Digital Age» (VIDA), una de las reformas fiscales más ambiciosas de la última década, y reforma de forma estructural la fiscalidad indirecta del alquiler turístico.
Hasta ahora, en España muchos alquileres turísticos estaban exentos de IVA si no se ofrecían servicios propios de la hostelería (desayuno, limpieza diaria intermedia, recepción, lavandería, cambio periódico de ropa de cama y baño). Esa distinción desaparecerá para los alquileres de corta duración.
A partir del 1 de julio de 2028, los arrendamientos de hasta 30 noches consecutivas a una misma persona pasarán a estar sujetos a IVA aunque no se presten servicios hoteleros. Este artículo explica el contenido técnico de la reforma, su calendario, las obligaciones que vienen y cómo recomendamos preparar la estructura fiscal desde ya.
Publicada en el DOUE el 25 de marzo de 2025. Forma parte del paquete VAT in the Digital Age (VIDA) aprobado por el Consejo ECOFIN el 11 de marzo de 2025.
👉 Texto íntegro en EUR-Lex
👉 Comunicado oficial de la Comisión Europea (Taxation and Customs Union)
El paquete VIDA: tres pilares de la reforma
La Directiva (UE) 2025/516 se inscribe en el paquete VAT in the Digital Age (VIDA), que articula tres bloques de reforma fundamentales del IVA europeo:
- Digital Reporting Requirements (DRR) y facturación electrónica: obligación gradual de informar en tiempo casi real las operaciones intracomunitarias mediante facturación electrónica estructurada.
- Economía de plataformas: reforma del régimen aplicable a las plataformas digitales que intermedian en alquileres turísticos de corta duración y en transporte de pasajeros por carretera. Aquí es donde encaja el cambio que más interesa a propietarios de VUT.
- Ventanilla única (One-Stop-Shop) ampliada: extensión del mecanismo de registro único de IVA a más operaciones transfronterizas.
El segundo bloque es el que afecta directamente al sector del alquiler turístico y es el objeto de este análisis.
El régimen actual en España: la frontera de los «servicios hoteleros»
Para entender el alcance del cambio conviene recordar cuál es el régimen vigente. En España, el artículo 20.Uno.23.º de la Ley 37/1992 del IVA (LIVA) establece la exención del IVA para los «arrendamientos de edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas».
Esa exención, sin embargo, no se aplica —y por tanto el arrendamiento queda sujeto al IVA al tipo reducido del 10%— cuando se prestan los llamados «servicios propios de la industria hotelera», que la doctrina administrativa y la jurisprudencia han delimitado en los siguientes:
- Servicio de limpieza del interior del apartamento durante la estancia (no solo a la entrada/salida).
- Servicio de cambio periódico de ropa de cama y baño durante la estancia.
- Servicio de recepción y atención permanente al cliente.
- Otros servicios complementarios típicos del sector hotelero (custodia de equipaje, prensa, reserva de actividades, etc.).
En consecuencia, hoy día muchísimos propietarios de viviendas turísticas operan al amparo de la exención: la limpieza y la entrega de llaves se hacen entre estancias y no se ofrecen los servicios anteriores. Esto les permite no repercutir IVA al huésped y, en contrapartida, no deducir el IVA soportado en suministros, comisiones de plataforma o mobiliario.
El nuevo régimen tras la Directiva (UE) 2025/516
La reforma actúa sobre la Directiva 2006/112/CE para introducir una nueva categorización de los arrendamientos de alojamiento. La regla nuclear es:
Los arrendamientos de alojamiento por estancias de hasta 30 noches consecutivas a una misma persona tendrán la consideración de «servicios con función similar al sector hotelero» y, por tanto, quedan sujetos a IVA, con independencia de si se prestan o no servicios complementarios de hostelería.
Las implicaciones son varias y de gran calado:
- Se objetiva el criterio de sujeción: ya no importa qué servicios se presten; lo determinante es la duración del arrendamiento.
- El umbral son 30 noches consecutivas a la misma persona: por encima de ese límite, sigue siendo de aplicación el régimen tradicional (exención o sujeción según se presten o no servicios hoteleros).
- Desaparece el incentivo a configurar la oferta para «evitar» el IVA: cualquier estancia turística típica (de una noche a un mes) queda sujeta.
- Se gana simetría con el sector hotelero: el legislador europeo entiende que un Airbnb de 5 días cumple la misma función económica que un hotel de 5 días, por lo que ambos deben tributar de la misma manera, en línea con el principio de neutralidad fiscal.
Tipo impositivo aplicable
La Directiva no impone un tipo concreto: deja a cada Estado miembro la decisión. En España, los servicios de alojamiento del sector hotelero tributan al tipo reducido del 10% (artículo 91.Uno.2.2.º LIVA). Lo lógico, por coherencia con el principio de neutralidad y simetría con la hostelería, es que el legislador español aplique el mismo 10% a los alquileres turísticos de corta duración tras la transposición. Pero esto deberá confirmarlo expresamente la norma nacional, que aún no se ha aprobado.
La revolución silenciosa: las plataformas como sujeto pasivo (deemed supplier)
Quizá la novedad más disruptiva de la Directiva no sea la sujeción al IVA en sí, sino la regla del proveedor presunto (en inglés, deemed supplier rule) aplicada a las plataformas digitales.
La lógica es la siguiente: cuando un propietario alquila su vivienda turística a través de una plataforma digital (Airbnb, Booking, Vrbo, etc.) y no aporta a la plataforma un número de identificación a efectos de IVA válido, se entiende que la operación se desdobla en dos transacciones a efectos del IVA:
- El propietario presta el servicio de alojamiento a la plataforma (sin IVA, al asimilarse a un suministro B2B con propietario no identificado).
- La plataforma presta el servicio de alojamiento al huésped final (repercutiendo el IVA correspondiente).
De este modo, la plataforma se convierte en sujeto pasivo del IVA: repercute el impuesto al huésped, lo recauda, lo declara y lo ingresa en la Hacienda del Estado miembro donde radique el inmueble. Esta regla es exactamente la misma que ya se aplica desde 2021 al comercio electrónico de bienes (régimen del IOSS para envíos de bajo valor).
Quien hoy alquila «en negro» o sin estar dado de alta como empresario, a partir del 1 de julio de 2028 verá que la plataforma recauda automáticamente el IVA al huésped y se lo ingresa a la AEAT. Esto significa, por un lado, que el huésped paga más (precio + IVA), reduciendo la competitividad del propietario. Y por otro, que la Hacienda recibe información inequívoca de la operación. La opacidad fiscal del sector deja de ser viable.
Calendario: fechas clave
Las obligaciones que vienen: checklist práctico
Una vez transpuesta la Directiva, los propietarios de viviendas de uso turístico que actúen directamente como sujetos pasivos del IVA deberán cumplir un paquete de obligaciones que muchos no tenían hasta ahora:
| Obligación | Detalle |
|---|---|
| Alta censal | Presentación del modelo 036/037 como empresario o profesional. Indicación de los epígrafes correspondientes (típicamente, IAE 685 «alojamientos turísticos extrahoteleros»). |
| Facturación | Emisión de factura (simplificada o completa) por cada estancia, con identificación del huésped si supera ciertos umbrales o si el huésped lo solicita. |
| Autoliquidaciones | Modelo 303 trimestral (o mensual si gran empresa o REDEME) y modelo 390 resumen anual. |
| Libros registro | Libro de facturas emitidas, libro de facturas recibidas, libro de bienes de inversión y, en su caso, libro de operaciones intracomunitarias. |
| IVA soportado deducible | Como contrapartida positiva: posibilidad de deducir el IVA soportado en suministros (luz, agua, gas, internet), reparaciones, mobiliario, comisiones de plataforma, gestoría, asesoramiento, productos de limpieza, etc. |
| Reportes a la AEAT | Las plataformas digitales reportarán las operaciones a la Administración tributaria; cruzarse con tus autoliquidaciones será automático. |
El plus de la doble visión jurídica + económica
El nuevo escenario integra los planos jurídico y económico de forma especialmente intensa: lo que decidas en términos de estructura de propiedad o tipo de explotación afectará simultáneamente a tu IRPF/IS, a tu IVA repercutido y deducible, a tu tasa municipal, al precio competitivo en plataformas y a tu carga administrativa. Diseñar la estructura con visión de conjunto evita pagar de más por todos lados.
Cómo prepararse desde ya: estrategia 2026-2028
Faltan dos años, pero la preparación inteligente se hace ahora. Estas son las palancas que conviene activar:
1. Revisión de la estructura de propiedad y de explotación
Persona física, comunidad de bienes, SL, SC… Cada vehículo tiene implicaciones distintas en IVA, IRPF/IS, IAE, módulo de cálculo de gastos deducibles y responsabilidad patrimonial. El nuevo régimen de IVA puede inclinar la balanza hacia una u otra estructura. Revisar ahora permite reorganizar sin presión.
2. Proyección de precios y márgenes
Si hoy alquilas a 100 € la noche, a partir de julio de 2028 cobrarás 100 € + IVA (probablemente 10 €). Pero la decisión clave es: ¿lo absorbes (manteniendo el precio final y reduciendo tu margen), lo trasladas íntegro al huésped (manteniendo tu margen y subiendo el precio final un 10%) o un mix? Cada opción tiene implicaciones competitivas distintas según tu nicho de mercado.
3. Inventario de IVA soportado deducible
Identificar qué IVA actualmente «pierdes» como propietario exento y que pasarás a poder deducir: suministros, comisiones de plataforma, reparaciones, mobiliario, gestoría, asesoramiento legal, productos de limpieza, equipamiento. El ahorro fiscal compensa parcialmente la nueva carga.
4. Alta voluntaria anticipada
En determinados casos, especialmente cuando hay grandes inversiones pendientes (reformas, equipamiento), puede ser interesante renunciar a la exención y darse de alta de forma voluntaria antes de 2028, ofreciendo servicios hoteleros mínimos. Así se empieza a deducir IVA soportado de inmediato y se llega al cambio de régimen con la maquinaria fiscal rodada.
5. Renegociación con gestores y plataformas
Los contratos de gestión y los acuerdos con plataformas pueden requerir adaptaciones: cláusulas de repercusión del IVA, identificación a efectos del IVA, intercambio de información, distribución del coste de cumplimiento normativo.
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Conclusión: el alquiler turístico entra en su fase definitivamente profesional
El alquiler turístico ya no es —ni puede ya pretender ser— una actividad informal o complementaria. Licencia turística, autorización de la comunidad, SES Hospedajes, Registro Único de Arrendamientos, IVA obligatorio… Cada año se suma una capa de profesionalización que requiere planificación.
La Directiva (UE) 2025/516 da el paso decisivo en el plano fiscal indirecto: a partir de julio de 2028, todo arrendamiento turístico de corta duración tributará al IVA, con o sin servicios hoteleros, y las plataformas asumirán un papel activo en la recaudación. El tiempo de preparación está acotado, pero es suficiente: dos años para reorganizar la estructura, optimizar el IVA soportado deducible y llegar al cambio sin sobresaltos.
Quienes empiecen ahora a profesionalizar su gestión tendrán ventaja competitiva. Quienes esperen al último momento, descubrirán que el sector ya no perdona la improvisación.
Preguntas frecuentes
¿Qué cambia con la Directiva (UE) 2025/516 en el IVA de los alquileres turísticos?
La Directiva (UE) 2025/516 del Consejo, de 11 de marzo de 2025, modifica la Directiva 2006/112/CE del IVA dentro del paquete VAT in the Digital Age (VIDA). Para los alquileres de alojamiento de hasta 30 noches consecutivas a la misma persona, elimina la tradicional distinción entre alquileres con servicios hoteleros (sujetos) y sin servicios hoteleros (exentos). Todos pasarán a considerarse servicios similares al sector hotelero y, por tanto, sujetos a IVA.
¿Cuándo entra en vigor el IVA obligatorio en los alquileres turísticos?
La fecha clave es el 1 de julio de 2028. Los Estados miembros tienen plazo hasta el 30 de junio de 2028 para transponer la Directiva al derecho nacional. España, por tanto, deberá modificar la Ley 37/1992 del IVA (LIVA) antes de esa fecha. La aplicación efectiva del nuevo régimen comenzará el 1 de julio de 2028.
¿Qué es el deemed supplier o regla del proveedor presunto?
La Directiva introduce la regla del proveedor presunto (deemed supplier) para las plataformas digitales que intermedian en alquileres turísticos de corta duración. Cuando el propietario no esté identificado a efectos de IVA o no aporte un número de identificación válido, será la propia plataforma (Airbnb, Booking, Vrbo, etc.) quien actúe como sujeto pasivo y deba repercutir, recaudar e ingresar el IVA. Es una novedad de gran calado que profesionaliza forzosamente el sector.
¿Qué obligaciones tendré como propietario de una vivienda turística?
Si arrendas por estancias de hasta 30 noches consecutivas y la Directiva ya está transpuesta, las obligaciones principales serán: alta censal como empresario o profesional a efectos de IVA (modelo 036/037), emisión de facturas, presentación de autoliquidaciones periódicas (modelo 303 trimestral y resumen anual 390), llevanza de libros registro de facturas emitidas y recibidas, y aplicación del tipo impositivo que corresponda. Además, mayor intercambio de información con la AEAT a través de las plataformas digitales.
¿Qué tipo de IVA se aplicará al alquiler turístico?
La Directiva no impone un tipo concreto, sino que deja a cada Estado miembro fijar el tipo aplicable. En España, los servicios hoteleros tributan al tipo reducido del 10 por ciento. Lo lógico, por simetría con el sector hotelero, es que el legislador español aplique el mismo tipo reducido del 10 por ciento al alquiler turístico de corta duración. Pero esto deberá confirmarlo expresamente la norma de transposición.
¿Qué pasa si alquilo por más de 30 noches consecutivas?
Los alquileres por más de 30 noches consecutivas a la misma persona quedan fuera del nuevo régimen de la Directiva (UE) 2025/516. Para esos casos sigue aplicándose el régimen tradicional: en España, los arrendamientos de vivienda sin servicios hoteleros están exentos de IVA (artículo 20.Uno.23.º LIVA). Solo si se prestan servicios propios de la hostelería pierden la exención y pasan a tributar al 10 por ciento.
¿Debo hacer algo ya o puedo esperar a 2028?
Conviene empezar a preparar la estructura fiscal desde ya, sin esperar a 2028. Las acciones recomendadas en 2026-2027 son: revisar la estructura de propiedad (persona física, sociedad, comunidad de bienes), proyectar el impacto del IVA en el precio final ofrecido al cliente y en los márgenes, planificar el aprovechamiento del IVA soportado deducible (suministros, reparaciones, mobiliario, comisiones de plataformas), renegociar contratos con gestores y plataformas y, en su caso, optar por darse de alta voluntariamente como empresario o profesional para deducir IVA soportado desde antes.
Fuentes oficiales y referencias
- Directiva (UE) 2025/516 del Consejo, de 11 de marzo de 2025 — texto íntegro en EUR-Lex
- Comisión Europea — Adoption of the VAT in the Digital Age package (11 marzo 2025)
- Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (LIVA)
- Directiva 2006/112/CE del Consejo (Directiva del IVA), versión consolidada en EUR-Lex