Nieuw registratie-interpretatieparadigma: "toeristisch appartement" betekent niet noodzakelijkerwijs toeristisch appartement
De resolutie van het Spaanse Directoraat-Generaal voor Rechtszekerheid en Openbaar Vertrouwen (DGSJyFP) van 16 januari 2026 (BOE-A-2026-10573) brengt, met de typische soberheid van de registratiestijl, een paradox aan het licht: een woning die in het Eigendomsregister staat geregistreerd als "toeristisch appartement", in een complex genaamd "Apartamentos...", wordt juridisch niet als geschikt voor toeristisch gebruik beschouwd zonder voorafgaande uitdrukkelijke goedkeuring van de VvE.
BOE-referentie: BOE-A-2026-10573.
👉 Volledige resolutie op de BOE
De feiten
- 4 augustus 2025: aanvraag NRA bij het Eigendomsregister van Valencia nr. 13.
- 30 juli 2025: datum van inschrijving in het Toerismeregister van Valencia.
- 2 november 2005: akte van splitsing geregistreerd, met beschrijving "toeristisch appartement".
- Kwalificatie: de registrateur schorst de NRA-toewijzing omdat de toeristische vergunning na 3 april 2025 werd afgegeven en uitdrukkelijke gemeenschapsgoedkeuring vereist is.
De magische datum van 3 april 2025
De Organieke Wet 1/2025 wijzigde de Wet op de Mede-eigendom (LPH) en voegde een nieuw lid 3 toe aan artikel 7. Sinds 3 april 2025 vereist elke eigenaar die toeristische verhuur wil uitoefenen uitdrukkelijke goedkeuring van de VvE met een meerderheid van drie vijfde.
De doctrine van de DGSJyFP
- Beschrijving is geen toewijzing van gebruik. De aanduiding "toeristisch appartement" in de akte heeft een louter beschrijvende waarde.
- Expansieve aard van eigendom. Eigendomsrechten over privatieve elementen neigen naar maximale breedte, behoudens uitdrukkelijke beperkingen.
- Toepassing a sensu contrario. Als de beschrijving geen exclusieve toewijzing impliceert, kan deze ook niet als ex ante goedkeuring worden geïnterpreteerd.
- Temporele toepassing. Aangezien de toeristische registratie na 3 april 2025 plaatsvond, valt het geval volledig onder het nieuwe regime.
Resultaat: verwerping van het beroep en bevestiging van de kwalificatienota.
Als uw akte het appartement beschrijft als "toeristisch appartement", neem dan niet aan dat deze vermelding u ontheft van het nieuwe vereiste van artikel 7.3 LPH. Tenzij u beschikt over (i) een uitdrukkelijke statutaire clausule, (ii) inschrijving in het regionale toerismeregister vóór 3 april 2025 of (iii) uitdrukkelijke VvE-goedkeuring, kan uw NRA worden geschorst.
Juridische strategie
- Stap 1: analyse van de akte van splitsing en de statuten van de VvE.
- Stap 2: chronologische controle van de toeristische registratiedatum.
- Stap 3: bijeenroeping van een buitengewone VvE-vergadering voor stemming over uitdrukkelijke goedkeuring.
- Stap 4: gerechtelijke vordering bij de Burgerlijke Rechtbank binnen twee maanden.
Is uw NRA geschorst wegens ontbrekende VvE-goedkeuring?
SALAMA LEGAL SLP analyseert de akte van splitsing, de statuten en de geldende overgangsregeling.
Veelgestelde vragen
Wat besloot de DGSJyFP op 16 januari 2026?
De DGSJyFP verwierp het beroep van een eigenaar uit Valencia en bevestigde de kwalificatienota die de NRA-toewijzing schorste. Hoewel de akte het pand beschreef als 'toeristisch appartement', oordeelt de DGSJyFP dat dit louter beschrijvend is en geen uitdrukkelijke goedkeuring vormt onder artikel 7.3 LPH.
Waarom is de datum van 3 april 2025 belangrijk?
Op die datum traden de nieuwe artikelen 7.3 en 17.12 van de Spaanse Wet op de Mede-eigendom in werking. Vanaf dan vereist toeristische verhuur uitdrukkelijke VvE-goedkeuring met drie vijfde meerderheid.
Heb ik VvE-goedkeuring nodig als mijn akte 'toeristisch appartement' vermeldt?
Volgens deze resolutie ja. De louter beschrijvende vermelding is geen voorafgaande goedkeuring. Het toeristisch gebruik moet duidelijk in de statuten staan, niet alleen in de beschrijving.
Is er beroep mogelijk tegen de DGSJyFP-resolutie?
Ja, binnen twee maanden via vordering bij de Burgerlijke Rechtbank van de provinciehoofdstad waar het onroerend goed zich bevindt.