NRUA en blote eigendom: zonder toestemming van de vruchtgebruiker geen registratie
De DGSJyFP heeft in haar resolutie van 27 november 2025 bevestigd dat de blote eigenaar (nudo propietario) van een woning de toewijzing van het Eenmalig Huurregisternummer (NRUA) niet zelfstandig kan aanvragen wanneer de woning bezwaard is met een vruchtgebruik (usufructo). De toeristische verhuur op korte termijn behoort tot de exploitatiebevoegdheden van de vruchtgebruiker, niet van de blote eigenaar.
Juridische grondslag
- Artikel 480 Burgerlijk Wetboek (Spanje): de vruchtgebruiker heeft het recht om de zaak te gebruiken en de vruchten ervan te genieten.
- Artikel 489 Burgerlijk Wetboek: de blote eigenaar mag de uitoefening van de rechten van de vruchtgebruiker niet belemmeren.
- De toeristische verhuur is een vorm van vruchtgenot (civiele vruchten), dat aan de vruchtgebruiker toekomt.
Praktische consequentie
Wie blote eigenaar is en de NRUA wil aanvragen, moet ofwel (a) de uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de vruchtgebruiker overleggen, ofwel (b) deze later opvragen, ofwel (c) wachten tot het vruchtgebruik eindigt. Zonder een van deze opties wordt de NRUA-aanvraag opgeschort.
Veelgestelde vragen
Kan de blote eigenaar de NRUA aanvragen zonder de vruchtgebruiker?
Nee. De DGSJyFP-resolutie van 27 november 2025 bevestigt dat de uitdrukkelijke toestemming van de vruchtgebruiker noodzakelijk is.
Wat als de vruchtgebruiker weigert toestemming te geven?
De blote eigenaar kan de NRUA niet aanvragen. Bemiddeling of, in extreme gevallen, gerechtelijke vordering kan een uitweg bieden.
Hoe moet de toestemming worden gedocumenteerd?
Schriftelijk en, indien mogelijk, gelegaliseerd voor de notaris. Een eenvoudige privé-overeenkomst kan voldoende zijn, maar notariële legalisatie biedt meer rechtszekerheid.