Cambio de titularidad de licencia turística en Benahavis (Andalucía)

🚨 Victoria clave en materia de licencias turísticas en Andalucía (aplicable a cambios de titularidad en Benahavis)

Desde licenciaturisticaandalucia.es hemos conseguido una resolución histórica frente al Registro de la Propiedad de Málaga que marca un precedente esencial: la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha confirmado la reclamación impuesta por Jacob Salama, según la cual la licencia turística en toda Andalucía no es personal, sino real, vinculada al inmueble y no a la persona titular previa.

Esto significa que, cuando una vivienda con licencia turística cambia de propietario, la licencia sigue viva y plenamente vigente, siempre que el inmueble mantenga las condiciones objetivas exigidas por la normativa. El nuevo propietario no puede quedar indefenso por los retrasos o ineficiencias administrativas de la Junta de Andalucía.

La Dirección General respalda esta tesis con jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo y Tribunales Superiores de Justicia, que diferencian claramente entre licencias personales (ligadas a cualidades del solicitante) y licencias reales (ligadas a condiciones objetivas del inmueble). Entre otras, destacan las Sentencias del TS de 27 de junio de 1994 y 19 de marzo de 1997, que afirman que la alteración subjetiva en la titularidad no extingue la licencia mientras subsistan las condiciones objetivas.

“…esta obligación de actualización de información o de comunicación «de cualquier modificación que les afecte» no determina que la licencia esté vinculada a la persona a quien inicialmente se concedió, como parece entender la registradora. Por el contrario, el análisis conjunto de la legislación autonómica, de la normativa de bases de régimen local y de la jurisprudencia del Tribunal Supremo revelan que tal licencia no tiene naturaleza personal, sino real, y, por ello, su validez y eficacia no están vinculadas a las circunstancias personales del titular de la misma, sino a las características objetivas de la vivienda sobre la que recae.”

Normativa aplicable en Andalucía y particularidades en Benahavis para cambio de titularidad de licencia turística

• Empresa explotadora (titular registral): desde 2024 debe constar la persona o sociedad que gestiona check-in, limpieza y coordinación.
• Plataforma SES (registro de viajeros): obligatoria desde 02/12/2024.
• Inscripción en Registro de la Propiedad (NRA): obligatoria desde 01/07/2025 para mantener la licitud operativa y la publicidad en plataformas. Info: https://www.registroventanillaunica.es
• Autorización de la Comunidad de Propietarios: exigible desde 03/04/2025 para nuevas licencias y cambios de titular. No retroactiva.
• Requisitos municipales: el Ayuntamiento de Benahavis puede exigir trámites o declaraciones adicionales. Conviene confirmarlo antes de solicitar el cambio.

Operativa propuesta para cambio de titularidad en Benahavis

En línea con la práctica reciente y para maximizar probabilidades de éxito, proponemos la siguiente operativa, útil cuando hay compraventa o cambio de gestor:

1. Contrato de cesión de explotación entre la Propiedad y la sociedad gestora (empresa explotadora). Recomendable añadir:
   • (a) Cláusula de subrogación del comprador en caso de venta.
   • (b) Condición resolutoria: si no hay compraventa, el contrato deviene nulo.
2. Solicitud de inscripción de la empresa explotadora como titular de la licencia turística, conforme a normativa andaluza.
3. Compraventa de la vivienda. La licencia ya consta a nombre de la empresa explotadora; el contrato queda subrogado.

Pasos para tramitar el cambio de titularidad en Benahavis

1. Verificación comunidad de propietarios (si aplica): acta/certificado vigente y ausencia de prohibición estatutaria.
2. Preparación contractual: cesión de explotación + anexos (subrogación/condición resolutoria).
3. Presentación de cambio de titular (empresa explotadora) ante la Junta de Andalucía (declaración responsable/cambio de datos).
4. Alta/actualización en Plataforma SES con el nuevo titular operativo.
5. Inscripción registral (NRA) en el Registro de la Propiedad correspondiente a la finca.
6. Regularización municipal (si el Ayuntamiento de Benahavis exige trámites adicionales).

Documentación necesaria para realizar el cambio de titularidad de la licencia turística en Benahavis

Costes y plazos (orientativos)para el cambio de titularidad de la licencia turística en Benahavis

Riesgos de no tramitar correctamente el cambio de titularidad en Benahavis

• Multas relevantes por datos de titularidad incorrectos o licencia no actualizada.
• Suspensión o clausura de la actividad turística.
• Despublicación de anuncios en plataformas.
• Conflictos vecinales y acciones de la comunidad.

La actualización oportuna de la condición de empresa explotadora y del titular operativo evita incidencias y protege la inversión.

Preguntas frecuentes

¿La licencia “caduca” al cambiar de propietario?

No. Conforme a la doctrina indicada, la licencia tiene naturaleza real (del inmueble). Si el inmueble mantiene las condiciones objetivas, la licencia sigue vigente.

¿Puedo operar mientras se resuelve el cambio?

Con el resguardo de solicitud sellado, normalmente sí. Si hay riesgos de inspección, puede intentarse sellado presencial.

¿Es imprescindible informar a SES del nuevo titular operativo?

Sí. La trazabilidad en la Plataforma SES es obligatoria desde 02/12/2024.

¿Necesito permiso de la comunidad?

Para nuevas licencias o cambios de titular desde 03/04/2025, sí. No es retroactivo para licencias previamente concedidas.

¿Qué pasa con exigencias locales como acceso/suministros independientes?

Son discutibles cuando exceden competencias. En Benahavis conviene revisar criterios municipales vigentes antes de solicitar.