NRUA y falta de legitimación notarial de las firmas en la autorización de la comunidad: la DGSJyFP suspende la inscripción
La Resolución de la DGSJyFP de 12 de diciembre de 2025 —Resolución nº 278, BOE-A-2026-5836— consolida la doctrina sobre la forma del acuerdo comunitario exigido para la asignación del NRUA tras la Ley 1/2025 (artículo 17.12 LPH). El mensaje es contundente: no basta con un acuerdo «en abstracto»; hay que identificar nominalmente a los propietarios favorables, acreditar que reúnen el quórum exigido sobre las cuotas registrales vigentes en el momento de presentación, y legitimar notarialmente las firmas o ratificarlas ante el Registrador.
El supuesto
Un solicitante presentó el acuerdo de la comunidad firmado únicamente por el presidente y el secretario-administrador. El Registrador suspendió la inscripción por falta de identificación nominal de los votantes y de legitimación notarial de las firmas. La DGSJyFP confirma la suspensión.
El triple requisito formal
1. Identificación nominal de los votantes
Hay que indicar quiénes votaron a favor del acuerdo, no basta con la cifra global. Lo más eficiente es un anexo nominal con DNI, cuota registral y firma de cada uno.
2. Quórum sobre cuotas registrales vigentes
El 3/5 del artículo 17.12 LPH se mide sobre las cuotas registrales vigentes al momento de la presentación en el Registro, no al momento de la junta. Si entre junta e inscripción hay transmisiones, los nuevos titulares deben quedar comprendidos en el consentimiento o ratificarlo.
3. Legitimación notarial o ratificación registral
Las firmas de los propietarios favorables deben estar legitimadas por notario o ratificadas presencialmente ante el Registrador. No vale la simple firma privada incorporada al acta.
El acuerdo del 17.12 LPH no se queda en lo interno de la comunidad: genera un asiento registral que afecta erga omnes. Los principios de publicidad y especialidad registral exigen el mismo rigor que para cualquier acto inscribible.
Cómo evitar la suspensión
- Convocatoria con orden del día específico (autorización del uso turístico del art. 17.12 LPH).
- Acta detallada con identificación nominal de cada votante y su cuota.
- Anexo nominal firmado por todos los propietarios favorables.
- Acudir al notario con todos los firmantes para legitimar las firmas (o coordinar la ratificación ante el Registrador).
- Verificar nota simple actualizada antes de presentar para confirmar las cuotas registrales vigentes.
Presentar un certificado del secretario-administrador con la fórmula «se aprobó por mayoría suficiente» sin anexo nominal ni firmas legitimadas. La calificación negativa es prácticamente automática.
Fuentes oficiales y artículos relacionados
📚 Documentación oficial
- 📜 BOE-A-2026-5836 — Resolución DGSJyFP de 12 de diciembre de 2025
- 🔍 Ficha en notariosyregistradores.com (Resolución nº 278)
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¿Su acuerdo comunitario ha sido rechazado por defectos formales?
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Preguntas frecuentes
¿Vale la firma del secretario-administrador en el acta?
No, por sí sola. La DGSJyFP exige identificación nominal de los votantes y legitimación notarial o ratificación ante el Registrador.
¿Sobre qué cuotas se calcula el 3/5?
Sobre las cuotas registrales vigentes en el momento de la presentación al Registro, no en el de la junta.
¿Qué pasa si hay nuevas transmisiones entre la junta y el Registro?
Los nuevos titulares deben quedar comprendidos en el consentimiento o ratificarlo expresamente.