NRUA y licencia turística posterior a la Ley 1/2025: la DGSJyFP exige el acuerdo expreso de la comunidad
La Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJyFP) de 22 de septiembre de 2025, publicada en el BOE de enero de 2026 con el código BOE-A-2026-296, fija una doctrina relevante para todas las solicitudes de Número de Registro Único de Alquiler (NRUA) presentadas sobre fincas integradas en propiedad horizontal cuya licencia turística sea posterior al 3 de abril de 2025, fecha de entrada en vigor de la Ley 1/2025.
El criterio es claro: sin acuerdo expreso de la comunidad de propietarios adoptado conforme al artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), el Registrador suspende la asignación del NRUA. La Resolución aborda además dos cuestiones que se planteaban en el caso concreto: la aplicación del régimen a la propiedad horizontal tumbada y a los complejos inmobiliarios privados. La respuesta de la DGSJyFP es uniforme: en ambos supuestos, el requisito del acuerdo comunitario se mantiene. Si quiere repasar la base jurídica de la prohibición comunitaria de la licencia turística y su evolución, hemos publicado un análisis específico sobre la mayoría de 3/5 y la retroactividad.
El supuesto de hecho de la Resolución
El caso resuelto plantea una solicitud de NRUA respecto de una vivienda integrada en un conjunto inmobiliario configurado bajo el régimen de propiedad horizontal tumbada. La licencia turística autonómica se había obtenido con posterioridad al 3 de abril de 2025, fecha en que entró en vigor la Ley 1/2025. La parte solicitante alegaba que el régimen de propiedad horizontal tumbada y, subsidiariamente, la consideración del conjunto como complejo inmobiliario privado, le permitían eludir el requisito del acuerdo comunitario, por entender que la unidad jurídica del conjunto era diferente de la de un edificio convencional.
El Registrador suspendió la asignación del NRUA exigiendo el acuerdo expreso de la comunidad de propietarios. Recurrida la calificación, la DGSJyFP confirma íntegramente el criterio del Registrador y desestima el recurso interpuesto.
La Ley 1/2025: nueva exigencia para licencias posteriores al 3 de abril de 2025
La Ley 1/2025 introduce un punto de inflexión normativo que la DGSJyFP toma como referencia temporal. A partir del 3 de abril de 2025, la obtención de un NRUA sobre vivienda integrada en propiedad horizontal exige que la comunidad de propietarios haya autorizado expresamente el destino turístico de la finca con la mayoría reforzada del artículo 17.12 LPH (3/5 de propietarios y 3/5 de cuotas).
La DGSJyFP confirma que esta exigencia opera solo para licencias posteriores a esa fecha. Las licencias anteriores se rigen por el régimen de transmisibilidad y consolidación que ya hemos analizado en relación con la naturaleza real de la inscripción VUT: el derecho a explotar turísticamente la vivienda forma parte del patrimonio del titular y no se ve afectado por la modificación legal posterior.
El artículo 17.12 LPH como filtro registral
El artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal exige que las modificaciones del régimen de uso de las viviendas que impliquen su destino al alquiler turístico de corta duración cuenten con el voto favorable de las 3/5 partes del total de propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.
La novedad que introduce la Resolución es la conversión de este requisito en un filtro registral previo a la asignación del NRUA: el Registrador no se limita a comprobar la existencia de la licencia administrativa autonómica, sino que verifica activamente que se ha cumplido el régimen comunitario.
Un aspecto especialmente relevante de esta doctrina es que el Registrador deja de ser un mero verificador documental: pasa a hacer un control material de cumplimiento de los requisitos comunitarios. Sin certificación expresa del acuerdo de la comunidad, no hay NRUA.
Propiedad horizontal tumbada: el suelo y el vuelo siguen siendo elementos comunes
El argumento principal del recurrente era que la propiedad horizontal tumbada, al consistir en construcciones independientes distribuidas sobre el terreno, debilita la unidad jurídica del conjunto y, por tanto, hace innecesario el acuerdo comunitario. La DGSJyFP rechaza este planteamiento de manera contundente.
La Resolución señala que en la propiedad horizontal tumbada el suelo y el vuelo continúan siendo elementos comunes y, por tanto, se mantiene la unidad jurídica y funcional del conjunto. No hay parcelación —en el sentido técnico de creación de fincas independientes con suelo propio— sino una distribución del derecho de aprovechamiento sobre un terreno común. El régimen de propiedad horizontal sigue siendo aplicable con la misma intensidad y, con él, el artículo 17.12 LPH.
Este punto es especialmente relevante para urbanizaciones, conjuntos de chalets adosados y complejos turísticos andaluces que se hayan constituido bajo este régimen: la mera distribución horizontal de las viviendas no permite eludir la exigencia comunitaria.
Complejos inmobiliarios privados: el mismo régimen
El recurrente planteaba subsidiariamente que el conjunto podía calificarse como complejo inmobiliario privado, figura regulada en el artículo 24 LPH, y que en este régimen no se aplicaría el artículo 17.12. La DGSJyFP rechaza también este argumento: la remisión normativa al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal alcanza a los complejos inmobiliarios privados, por lo que el requisito del acuerdo comunitario para destinar la finca al alquiler turístico se aplica también en este escenario.
Consecuencias prácticas para propietarios y comunidades
La doctrina sentada por la Resolución tiene consecuencias inmediatas:
- Toda solicitud de NRUA sobre licencia posterior al 3 de abril de 2025 debe acompañarse de certificación del acuerdo comunitario adoptado por mayoría de 3/5.
- El régimen alcanza a urbanizaciones y complejos turísticos en propiedad horizontal tumbada, no solo a edificios convencionales.
- La calificación registral negativa se confirma en sede de recurso, lo que reduce las posibilidades de éxito de cualquier impugnación basada exclusivamente en la peculiaridad del régimen de propiedad horizontal aplicable.
- Los expedientes en tramitación con licencia obtenida después de esa fecha y sin acuerdo comunitario quedan en situación de bloqueo registral.
Antes de cerrar la operación, exija al vendedor la documentación del acuerdo comunitario que autorizó el uso turístico. Si no consta, el NRUA no podrá obtenerse por vía registral y el valor de la inversión turística se verá comprometido.
Fuentes oficiales y enlaces relacionados
📚 Documentación oficial de la Resolución
- 📜 BOE: Resolución DGSJyFP de 22 de septiembre de 2025 — BOE-A-2026-296
- 🔍 Ficha Notariado: Resumen y comentario en notariosyregistradores.com
- 📑 Compilación enero 2026: Todas las Resoluciones DGSJyFP de enero 2026
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Preguntas frecuentes sobre la Resolución de 22 de septiembre de 2025
¿Qué exige la Resolución de la DGSJyFP de 22 de septiembre de 2025?
La Resolución exige que, cuando la licencia turística sea posterior al 3 de abril de 2025 (entrada en vigor de la Ley 1/2025), la asignación del Número de Registro Único de Alquiler (NRUA) sobre fincas integradas en propiedad horizontal requiera el acuerdo expreso de la comunidad de propietarios conforme al artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal. Sin ese acuerdo, el Registrador suspende la asignación del NRUA.
¿Qué es la propiedad horizontal tumbada y por qué importa aquí?
La propiedad horizontal tumbada es la modalidad en que las viviendas se distribuyen sobre el terreno (chalets, adosados, urbanizaciones) en lugar de apilarse en altura. La Resolución aclara que, aunque las construcciones estén separadas, el suelo y el vuelo siguen siendo elementos comunes y se mantiene la unidad jurídica y funcional del conjunto. Por tanto, no hay parcelación y el régimen del artículo 17.12 LPH se aplica con la misma intensidad que en un edificio convencional.
¿Es relevante que el complejo esté constituido como complejo inmobiliario privado?
No, la Resolución confirma que la remisión normativa al artículo 17.12 LPH se aplica también si el conjunto se hubiera constituido como complejo inmobiliario privado. La forma jurídica concreta del régimen comunitario no permite eludir el requisito del acuerdo de la comunidad para destinar la finca a uso turístico cuando la licencia es posterior al 3 de abril de 2025.
¿Cómo afecta esto a las licencias obtenidas antes del 3 de abril de 2025?
La Resolución circunscribe la exigencia del acuerdo comunitario a las licencias posteriores a la entrada en vigor de la Ley 1/2025. Para las licencias anteriores rige el principio general de irretroactividad: el derecho a explotar turísticamente la vivienda se considera consolidado y no se ve afectado por la modificación legal. Esto refuerza la posición de los titulares que ya tenían su VUT inscrita y operativa antes de esa fecha.
¿Cómo se acredita el acuerdo de la comunidad ante el Registrador?
El acuerdo debe constar en certificación expedida por el secretario-administrador con el visto bueno del presidente, acreditando que se adoptó con el quórum de 3/5 de propietarios y cuotas exigido por el artículo 17.12 LPH. La certificación debe identificar la finca afectada y dejar constancia expresa de la autorización para destinar la vivienda al uso turístico de corta duración. Sin ese acuerdo formalmente acreditado, el Registrador suspenderá la asignación del NRUA.