Cómo dar de baja una vivienda de uso turístico (VUT) en Andalucía: documentación, plazos y errores que evitar

Publicado 8 de mayo de 2026 · Lectura estimada: 16 min · Por SALAMA LEGAL SLP · Jacob Salama, Abogado ICAMALAGA 11.294

Dar de baja una vivienda de uso turístico (VUT) en Andalucía parece, a priori, un trámite sencillo: el propietario decide cesar la actividad, comunica el cese a la Junta de Andalucía y el número de registro queda cancelado. En la práctica, sin embargo, el proceso presenta una serie de matices — sobre plazos, documentación, el destino del NRA en el Registro de la Propiedad y las obligaciones que subsisten tras la baja — que conviene conocer antes de actuar.

Esta guía analiza en detalle el procedimiento de baja voluntaria de una VUT en Andalucía bajo el marco del Decreto 31/2024 y la Ley 12/2023, los motivos más habituales que llevan a los propietarios a solicitar la baja, los documentos necesarios según cada supuesto, los plazos recomendables para actuar y los errores más frecuentes que hay que evitar. También aborda la distinción clave entre baja voluntaria, cambio de titularidad y cancelación de oficio por parte de la Administración, ya que confundir estos tres conceptos es fuente de numerosos problemas prácticos.

Si lo que buscas es información sobre el proceso contrario — cómo obtener o regularizar una VUT — puedes consultar nuestra guía completa sobre la licencia turística en Andalucía o nuestro artículo sobre cómo regularizar una VUT sin licencia.

¿Qué significa "dar de baja" una VUT en Andalucía?

Baja voluntaria frente a cancelación de oficio y revocación

En el sistema andaluz de habilitación de viviendas de uso turístico existen tres vías por las que una VUT puede dejar de estar activa en el Registro de Turismo de Andalucía (RETA):

• Baja voluntaria: el propio titular solicita el cese de la actividad y la cancelación de su inscripción en el RETA. Es la figura que se analiza en este artículo.
• Cancelación de oficio: la Junta de Andalucía inicia y resuelve el expediente de cancelación sin petición del titular, generalmente por incumplimiento sobrevenido de los requisitos habilitantes, por la existencia de un acuerdo comunitario de prohibición inscrito en el Registro de la Propiedad, o por un cambio de planeamiento urbanístico que hace incompatible el uso turístico.
• Revocación: también iniciada por la Administración, pero como consecuencia directa de un procedimiento sancionador. La revocación puede ir acompañada de una prohibición temporal de solicitar nueva habilitación.

La diferencia práctica entre los tres supuestos no es trivial. En la baja voluntaria, el titular controla el momento y la forma de la comunicación y puede planificar las consecuencias. En la cancelación de oficio o la revocación, la Administración impone el resultado y el titular pierde esa capacidad de gestión. Adelantarse a la Administración solicitando la baja voluntaria, cuando el cese es inevitable, es siempre la opción más favorable.

El régimen de habilitación indefinida y la ausencia de caducidad automática

La VUT en Andalucía se habilita mediante declaración responsable presentada ante el RETA, bajo el marco del Decreto 31/2024 (antes Decreto 28/2016). A diferencia de otras autorizaciones administrativas, la habilitación turística andaluza no tiene plazo de vigencia fijo: dura indefinidamente mientras se mantengan los requisitos exigidos, hasta que se cancela por alguna de las vías anteriores.

Este carácter indefinido tiene una consecuencia importante que muchos propietarios ignoran: el número RVUTA no caduca solo. Si se cesa la actividad sin solicitar la baja, el número permanece activo en el RETA, el titular sigue figurando como habilitado y todas las obligaciones derivadas de la habilitación — seguro, SES, cumplimiento de requisitos técnicos — se mantienen formalmente vigentes.

Motivos habituales para dar de baja una VUT

La decisión de dar de baja una VUT obedece a circunstancias muy diversas. Conocer el motivo concreto es relevante no solo a efectos documentales — cada motivo lleva asociada una documentación específica — sino también para determinar si la figura correcta es la baja, el cambio de titularidad, u otra alternativa.

1. Venta de la propiedad

Es el motivo más habitual. Cuando el propietario vende la vivienda, la habilitación turística no se transmite automáticamente al comprador: la VUT está vinculada al titular y al inmueble, pero la habilitación es personal. Si el comprador quiere continuar con la actividad turística, necesita un cambio de titularidad en el RETA, no una baja del anterior. Si el comprador no tiene intención de explotar la vivienda turísticamente, el vendedor debe solicitar la baja antes o inmediatamente después de otorgar la escritura de compraventa.

2. Decisión de cesar la actividad turística

El propietario puede decidir destinar la vivienda a uso propio, a alquiler de larga duración o simplemente mantenerla desocupada. En todos estos casos, la continuación de la habilitación turística no tiene sentido económico y genera obligaciones que ya no se corresponden con ninguna actividad real. La baja voluntaria es en estos casos la opción lógica y recomendable.

3. Prohibición adoptada por la comunidad de propietarios

Desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023 y la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, las comunidades de propietarios pueden adoptar acuerdos de prohibición del uso turístico por mayoría cualificada de tres quintas partes. Una vez adoptado e inscrito en el Registro de la Propiedad, ese acuerdo genera para el titular de la VUT la obligación de cesar la actividad. Si no lo hace voluntariamente, la Junta puede iniciar un expediente de cancelación de oficio. Solicitar la baja voluntaria al conocer el acuerdo comunitario evita el procedimiento de oficio y sus potenciales consecuencias sancionadoras.

4. Incompatibilidad urbanística sobrevenida

Un cambio en el planeamiento municipal, la declaración de una zona de especial regulación, o una resolución administrativa que declare incompatible el uso turístico en la zona donde se ubica la vivienda puede hacer inviable la continuación de la actividad. En estos supuestos, la baja voluntaria es la salida ordenada.

5. Obras o reforma integral

Si el inmueble va a ser objeto de obras que modifiquen sustancialmente su naturaleza, su distribución o su descripción registral — ampliaciones, divisiones, refundiciones — la habilitación turística vigente perderá su correspondencia con el inmueble resultante. La baja y la posterior nueva habilitación (si procede) es el camino correcto en estos casos.

6. Fallecimiento del titular

Cuando fallece el titular de una VUT, la habilitación no se transmite mortis causa. Los herederos que deseen continuar la actividad deben tramitar un cambio de titularidad (previa inscripción del inmueble a su nombre en el Registro de la Propiedad). Si ningún heredero quiere continuar la actividad, deben solicitar la baja en nombre de la sucesión. Para un análisis más detallado, consulta nuestro artículo sobre licencia turística y fallecimiento del titular.

7. Imposibilidad de mantener los requisitos del Decreto 31/2024

El Decreto 31/2024 exige el mantenimiento permanente de determinados requisitos: seguro de responsabilidad civil específico para la actividad turística con la cobertura mínima establecida, certificado de eficiencia energética actualizado, cumplimiento de los estándares de equipamiento y habitabilidad. Si el propietario no puede o no quiere mantener esos requisitos, la situación de incumplimiento le expone a una cancelación de oficio. La baja voluntaria es preferible a esperar esa cancelación.

8. Razones fiscales u operativas

En algunos casos, la carga fiscal asociada al alquiler turístico (IRPF/IRNR, Modelo 179, posible IVA, tasa de pernoctación en algunos municipios), combinada con el coste operativo de la actividad (seguro, mantenimiento, comisiones de plataformas, gestión del SES), hace que la actividad deje de ser rentable para el propietario. La decisión de cesar y dar de baja es puramente empresarial.

Documentación necesaria para solicitar la baja

La documentación varía en función del motivo de la baja. En todos los casos se requiere la documentación básica; a esta se añaden documentos específicos según el supuesto concreto.

En los supuestos de cese puramente voluntario por decisión del propietario (razones económicas, cambio de uso, etc.), no se exige documentación adicional más allá de la básica. La declaración de cese tiene carácter de comunicación responsable: el propietario manifiesta que ha cesado la actividad y solicita la cancelación del registro.

Plazos: ¿cuándo hay que solicitar la baja?

Esta es una de las preguntas más frecuentes, y la respuesta tiene dos niveles: el plano estrictamente legal y el plano de la recomendación práctica.

No existe un plazo legal fijo para la baja voluntaria

La normativa turística andaluza no establece un plazo máximo entre el cese efectivo de la actividad y la solicitud de baja en el RETA. No hay, por tanto, una obligación legal de comunicar el cese dentro de los X días siguientes a la última estancia o a la decisión de cesar.

Las obligaciones se mantienen mientras no se solicite la baja

Sin embargo, mientras el número RVUTA esté activo, el titular mantiene todas las obligaciones inherentes a la habilitación turística:

• Mantener activa la póliza de seguro de responsabilidad civil específica
• Mantener el distintivo visible en el inmueble
• Estar dado de alta y operativo en el sistema SES
• Cumplir los requisitos técnicos y de equipamiento del Decreto 31/2024
• Estar disponible para inspecciones de la Junta de Andalucía

Desde una perspectiva estrictamente económica y de gestión del riesgo, mantener una VUT activa en el RETA sin ejercer la actividad tiene un coste (seguro, cumplimiento de obligaciones formales) sin ningún ingreso asociado.

Recomendación práctica: 30 días tras el cese efectivo

Se recomienda solicitar la baja dentro de los 30 días naturales siguientes al cese efectivo de la actividad turística. Este plazo, aunque no impuesto por ninguna norma, permite tramitar ordenadamente el cierre: cumplir las últimas reservas que puedan estar en curso, presentar las declaraciones fiscales pendientes y preparar la documentación necesaria para la solicitud.

Plazos específicos en supuestos particulares

• Venta de la propiedad: la baja debe solicitarse antes del otorgamiento de escritura o inmediatamente después. Si el vendedor no solicita la baja y el comprador no tramita el cambio de titularidad, el número RVUTA queda "huérfano" a nombre de quien ya no es propietario, generando una situación irregular que puede tener consecuencias para ambas partes.
• Acuerdo comunitario de prohibición: la Junta de Andalucía puede iniciar un expediente de cancelación de oficio si el titular no actúa tras el acuerdo comunitario. Solicitar la baja voluntaria en cuanto el acuerdo sea firme evita ese procedimiento y sus posibles consecuencias sancionadoras.
• Fallecimiento del titular: no existe plazo legal, pero es recomendable resolver la situación durante el proceso sucesorio para evitar que el número RVUTA permanezca activo a nombre de una persona fallecida.

El procedimiento de baja paso a paso

El procedimiento de baja voluntaria de una VUT en Andalucía se tramita íntegramente por vía telemática a través de la Sede Electrónica de la Junta de Andalucía. Los pasos son los siguientes:

1. Acceder a la Sede Electrónica de la Junta de Andalucía (sede.juntadeandalucia.es). Se recomienda utilizar un navegador actualizado con certificado digital o Cl@ve configurados previamente.
2. Localizar el trámite denominado "Comunicación de baja o cese de actividad — Viviendas de Uso Turístico" en el portal de la Consejería de Turismo, Cultura y Deporte. Si no se encuentra directamente, puede accederse a través del buscador de trámites de la Sede Electrónica.
3. Autenticarse mediante certificado digital reconocido, sistema Cl@ve (PIN o permanente) o DNI electrónico. Sin identificación electrónica válida no es posible completar el trámite telemático.
4. Cumplimentar el formulario de comunicación de baja, indicando el número RVUTA a cancelar, los datos identificativos del titular y el motivo del cese de la actividad.
5. Adjuntar la documentación requerida según el motivo de la baja (ver sección anterior). Los documentos deben aportarse en formato PDF o en los formatos admitidos por la Sede Electrónica.
6. Presentar telemáticamente la solicitud y conservar el acuse de recibo (justificante de presentación) que genera el sistema. Este justificante es el documento que acredita la solicitud de baja y tiene efectos jurídicos desde el momento de su presentación.
7. Esperar la actualización del RETA: la Junta de Andalucía procesa la comunicación y actualiza el registro. El número RVUTA queda invalidado. No existe resolución expresa en todos los casos; en muchos supuestos, la comunicación de cese produce efectos de forma automática.
8. Retirar todos los anuncios en plataformas digitales (Airbnb, Booking.com, Vrbo, etc.) inmediatamente tras presentar la solicitud de baja. Mantener anuncios activos con un número RVUTA cancelado o en proceso de cancelación puede acarrear sanciones.
9. Comunicar el cese a la compañía de seguros para ajustar o cancelar la póliza de responsabilidad civil específica para uso turístico.
10. Regularizar las obligaciones fiscales pendientes: presentar el Modelo 179 del último trimestre (o período) de actividad, declarar los ingresos en IRPF o IRNR del ejercicio en curso, y liquidar cualquier otra obligación tributaria pendiente derivada de la actividad turística.

¿Qué ocurre con el NRA en el Registro de la Propiedad?

Este es uno de los aspectos menos conocidos del proceso de baja y, al mismo tiempo, uno de los más relevantes desde una perspectiva práctica. Conviene explicarlo con detalle.

¿Qué es el NRA?

El NRA (Nota de Régimen Administrativo Urbanístico de Alquiler de Corta Duración) es una anotación que se practica en el folio registral de la finca en el Registro de la Propiedad. Fue introducida por la Ley 12/2023 como mecanismo de publicidad registral de la compatibilidad urbanística del inmueble para el uso turístico. En términos prácticos, el NRA acredita que el inmueble ha sido verificado por el Registrador como compatible con el uso de alquiler de corta duración conforme al planeamiento vigente en el momento de su anotación.

La baja en el RETA no cancela automáticamente el NRA

Este es el punto que más sorpresas genera. La baja en el Registro de Turismo de Andalucía y la cancelación del NRA en el Registro de la Propiedad son dos trámites completamente independientes. La solicitud de baja ante la Junta de Andalucía cancela el número RVUTA en el RETA, pero no produce ningún efecto automático sobre el NRA inscrito en el Registro de la Propiedad.

Si el propietario no solicita expresamente la cancelación del NRA, este permanecerá anotado en el folio de la finca con independencia de que la VUT haya sido dada de baja en el RETA.

¿Cuándo conviene cancelar el NRA?

La respuesta depende de los planes del propietario respecto al inmueble:

• Si se vende la vivienda y el comprador no quiere continuar con uso turístico: cancelar el NRA antes de la transmisión "limpia" el historial de la finca y evita que el NRA sea un elemento de confusión en el proceso de compraventa.
• Si se vende la vivienda y el comprador podría querer usar el NRA: mantener el NRA intacto puede ser un activo que facilite al comprador la obtención de una nueva VUT (siempre que cumpla los demás requisitos y el planeamiento vigente lo permita). En este caso, el NRA puede incluso ser un elemento de valor añadido en la negociación del precio.
• Si el propietario puede querer retomar la actividad en el futuro: mantener el NRA en el registro evita tener que tramitarlo de nuevo en caso de alta futura, ahorrando tiempo y costes.

Cómo cancelar el NRA

La cancelación del NRA debe solicitarse expresamente ante el Registro de la Propiedad en cuya circunscripción se encuentra el inmueble, aportando el justificante de baja en el RETA. El Registrador practicará la cancelación de la anotación en el folio registral. El trámite puede realizarse presencialmente o por vía telemática, y tiene coste de arancel registral.

Obligaciones que se extinguen con la baja (y las que no)

Obligaciones que se extinguen desde la baja efectiva

Una vez practicada la baja en el RETA, dejan de ser exigibles las siguientes obligaciones:

• La obligación de mantener activo el sistema SES (registro de viajeros de la Junta de Andalucía) y de comunicar las estancias a la Policía Nacional o Guardia Civil
• La obligación de mantener vigente el seguro de responsabilidad civil específico para la actividad turística
• La obligación de ostentar el distintivo de vivienda de uso turístico visible en el inmueble
• La obligación de publicar el número RVUTA en los anuncios de las plataformas digitales
• La obligación de mantener los estándares de equipamiento y habitabilidad del Decreto 31/2024 en relación con la actividad turística
• La obligación de estar disponible para inspecciones turísticas de la Junta de Andalucía en calidad de titular de VUT habilitada

Obligaciones que NO se extinguen automáticamente con la baja

La baja en el RETA no tiene efectos retroactivos. Las siguientes obligaciones subsisten con independencia de la baja:

• Obligaciones fiscales de períodos anteriores: los ingresos obtenidos durante la actividad deben declararse en IRPF o IRNR en el ejercicio o ejercicios correspondientes, incluyendo el ejercicio en curso hasta la fecha de cese. El Modelo 179 (declaración informativa de cesión de uso de viviendas con fines turísticos) debe presentarse por el período de actividad, incluyendo el último trimestre completo o parcial.
• Expedientes sancionadores ya iniciados: si existe un expediente sancionador en curso en el momento de la baja, este continúa su tramitación con independencia de la misma. La baja no archiva el expediente, aunque puede ser valorada como circunstancia atenuante.
• Responsabilidad civil por incumplimientos pasados: si durante la actividad se produjo algún daño a huéspedes o terceros, la responsabilidad civil derivada de esos hechos no se extingue con la baja administrativa.
• Obligaciones contractuales pendientes: si en el momento de la baja existen reservas ya confirmadas que no se han cumplido, el propietario tiene obligaciones frente a los huéspedes que deben gestionarse al margen del trámite administrativo de baja.

Los 8 errores más frecuentes al dar de baja una VUT en Andalucía

Error 1: No solicitar la baja tras vender y esperar que el número "caduque solo"

Es el error más común. Como se ha explicado, el número RVUTA no caduca automáticamente. Si el vendedor no solicita la baja y el comprador no tramita el cambio de titularidad, el número permanece activo a nombre del vendedor indefinidamente. El vendedor sigue siendo el titular formal de una VUT habilitada para un inmueble que ya no le pertenece, lo que puede generar problemas ante inspecciones, ante la AEAT o en operaciones futuras.

Error 2: Confundir baja con cambio de titularidad

Si el comprador de la vivienda quiere continuar operando la VUT, el trámite correcto es el cambio de titularidad en el RETA, no una baja seguida de una nueva alta. La baja implica la cancelación del número RVUTA y la pérdida de la habilitación. El cambio de titularidad transfiere la habilitación al nuevo propietario manteniendo el mismo número. Tramitar una baja cuando se debería tramitar un cambio de titularidad supone un coste adicional innecesario y puede provocar un período sin habilitación válida.

Error 3: Mantener los anuncios en plataformas activos tras solicitar la baja

Una vez presentada la solicitud de baja, los anuncios en todas las plataformas digitales (Airbnb, Booking.com, Vrbo, etc.) deben retirarse de forma inmediata. Mantenerlos activos con un número RVUTA cancelado o en proceso de cancelación supone continuar publicando una habilitación inválida, lo que puede constituir una infracción de la Ley 12/2023 y del Decreto 31/2024.

Error 4: No cancelar el NRA en el Registro cuando se quiere "limpiar" el historial de la finca

Como se ha explicado, la baja en el RETA no cancela el NRA registral. Si el propietario quiere que el historial turístico de la finca no figure en el Registro de la Propiedad — por ejemplo, porque le preocupa que condicione futuros usos o negociaciones — debe solicitar expresamente la cancelación del NRA al Registro competente, aportando el justificante de baja en el RETA.

Error 5: Dar de baja sin haber presentado las declaraciones fiscales pendientes

La baja en el RETA no sustituye ni anticipa las obligaciones fiscales derivadas de la actividad turística. El Modelo 179 del último trimestre de actividad, las declaraciones de IRPF o IRNR del ejercicio en curso y cualquier otra obligación tributaria pendiente deben regularizarse de forma coordinada con la baja administrativa. Olvidar este punto puede generar inspecciones de la AEAT por ingresos declarados en plataformas pero no declarados ante Hacienda.

Error 6: Solicitar la baja mientras hay un expediente sancionador activo sin asesoramiento jurídico

Este es un error con potencial de agravar la situación jurídica del titular. Si existe un expediente sancionador en curso y el propietario solicita la baja en ese contexto, la Administración podría interpretar la baja como un reconocimiento implícito de la situación irregular que motivó el expediente. La gestión simultánea de la baja y del expediente sancionador requiere un análisis jurídico previo y, en la mayoría de los casos, asistencia letrada.

Error 7: No conservar el justificante de la baja

El acuse de recibo generado por la Sede Electrónica tras la presentación de la comunicación de baja es un documento de valor probatorio que puede ser necesario en el futuro: en una inspección de la AEAT, en el marco de una due diligence inmobiliaria, en un litigio civil con un ex-huésped, o en cualquier otro contexto en que sea relevante acreditar el momento exacto del cese de la actividad turística. La pérdida de este justificante puede ser muy difícil de suplir posteriormente.

Error 8: No informar a la compañía de seguros del cese de actividad

La póliza de responsabilidad civil específica para actividades turísticas que exige el Decreto 31/2024 debe ajustarse al cesar la actividad. Si el propietario da de baja la VUT pero no comunica el cese a su aseguradora, puede seguir pagando una prima de seguro que ya no es necesaria, o — lo que es más problemático — puede encontrarse en una situación en que la cobertura de la póliza resulta ambigua respecto a siniestros ocurridos en el período inmediatamente posterior al cese. La comunicación a la aseguradora debe hacerse simultáneamente a la solicitud de baja en el RETA.

Preguntas frecuentes sobre la baja de VUT en Andalucía