¿Qué pasa con la licencia turística cuando fallece el titular? Herencia y transmisión mortis causa en Andalucía
El fallecimiento del titular de una Vivienda de Uso Turístico (VUT) plantea una cuestión muy relevante para los herederos: ¿la licencia turística se transmite junto con la vivienda? La respuesta correcta es que la licencia tiene una naturaleza real vinculada al inmueble, por lo que no debe entenderse como una autorización meramente personal que desaparece automáticamente con el fallecimiento del titular.
No obstante, ello no significa que los herederos puedan desentenderse del trámite. Es necesario comunicar el cambio de titularidad ante la Junta de Andalucía, idealmente durante los primeros meses posteriores al fallecimiento, para evitar incidencias administrativas, bloqueos en plataformas o problemas futuros con la explotación turística de la vivienda.
Naturaleza jurídica de la licencia turística en Andalucía
Bajo el Decreto 31/2024 de Andalucía (y el anterior Decreto 28/2016), el sistema de registro de viviendas de uso turístico en Andalucía se basa en la declaración responsable. El propietario o explotador comunica a la Junta de Andalucía que la vivienda cumple los requisitos exigidos, lo que permite su inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía y la asignación de un número NRA (Número de Registro de Actividad Turística).
En la práctica, la inscripción turística se proyecta sobre una vivienda concreta y no puede analizarse como si fuera una autorización puramente personal desligada del inmueble. Precisamente por ello, cuando se produce una transmisión por herencia, compraventa, donación u otro título, lo correcto no es solicitar una licencia completamente nueva, sino tramitar el correspondiente cambio de titularidad.
Este criterio ha quedado reforzado gracias a una resolución administrativa favorable que conseguimos desde nuestro despacho, en la que se reconoció la posibilidad de tramitar el cambio de titularidad de una licencia turística en Andalucía. Para una explicación completa de este supuesto, véase nuestro artículo sobre el cambio de titularidad de licencia turística en Andalucía.
El proceso de herencia en España: lo que los herederos deben completar primero
Antes de poder comunicar correctamente el cambio de titularidad de la VUT, los herederos deben acreditar su derecho sobre la vivienda. En la práctica, lo ideal es avanzar cuanto antes con el proceso sucesorio español, que consta normalmente de las siguientes fases:
- Certificado de defunción y, si el causante era extranjero, apostilla correspondiente
- Búsqueda en el Registro de Actos de Última Voluntad (comprueba si existe testamento)
- Obtención del testamento o inicio del procedimiento de declaración de herederos si no hay testamento
- Inventario de activos y pasivos — incluyendo el estado de la licencia turística y cualquier expediente sancionador pendiente
- Liquidación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) — plazo de seis meses desde la fecha de fallecimiento
- Escritura de Aceptación de Herencia ante notario español
- Inscripción de la propiedad en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos
El Impuesto sobre Sucesiones debe liquidarse en el plazo de seis meses desde la fecha de fallecimiento. Este plazo es el eje de toda la planificación sucesoria y no se detiene por indecisión. Es posible solicitar una prórroga de otros seis meses, pero debe pedirse antes de que expire el plazo inicial.
Para herederos no residentes, este proceso suele gestionarse a distancia mediante poder notarial. Nuestros compañeros de International Inheritance Spain se especializan en gestionar herencias españolas para familias internacionales, en inglés y con gestión 100% remota.
Cómo comunicar el cambio de titularidad tras la herencia
Una vez los herederos puedan acreditar suficientemente su condición de nuevos titulares, debe comunicarse el cambio de titularidad ante la Junta de Andalucía. Aunque la licencia tenga naturaleza real y esté vinculada a la vivienda, es muy recomendable realizar esta comunicación durante los primeros meses posteriores al fallecimiento, sin esperar innecesariamente a que surjan incidencias.
La documentación habitual que se requiere:
- NIE del nuevo titular (heredero)
- Nota simple del Registro de la Propiedad acreditativa de la titularidad
- Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación
- Certificado de eficiencia energética (CEE)
- Seguro de responsabilidad civil
- En edificios en régimen de propiedad horizontal: acreditación de que los estatutos de la comunidad no prohíben el uso turístico
El objetivo es mantener la continuidad administrativa de la explotación turística, evitando que la vivienda aparezca vinculada indefinidamente a una persona fallecida. También deberá revisarse que los datos publicados en plataformas como Airbnb, Booking.com o Vrbo coincidan con la titularidad comunicada ante la Administración.
Una vez presentada la declaración responsable, la actividad puede iniciarse de inmediato en la gran mayoría de los casos. El proceso de herencia previo — desde el fallecimiento hasta la inscripción registral — suele durar entre tres y seis meses en supuestos normales. Cuanto antes se inicie el proceso sucesorio, antes podrá reanudarse la actividad turística de forma legal.
Riesgos a evaluar antes de aceptar la herencia
1. Expedientes sancionadores pendientes
La Junta de Andalucía y los inspectores municipales de turismo han intensificado significativamente la vigilancia del sector VUT. Las infracciones más habituales son:
- No mostrar el número NRA en los anuncios de las plataformas
- Incumplimiento de la obligación de registro de viajeros (parte de viajeros)
- Ejercicio de la actividad sin inscripción válida o superando la capacidad inscrita
- Incumplimiento de las condiciones de habitabilidad exigidas por la normativa turística
Las sanciones ya impuestas forman parte del pasivo hereditario. Los expedientes en tramitación pueden continuar contra la herencia. Los herederos que acepten la herencia asumen estas deudas. Por ello, es imprescindible verificar el estado administrativo de la licencia antes de aceptar.
2. Infracciones urbanísticas en el inmueble
Algunas restricciones a la nueva inscripción no derivan de la conducta del causante como explotador, sino de condiciones físicas o urbanísticas del propio inmueble. Por ejemplo, Málaga capital exige acceso independiente desde la vía pública para registrar una VUT en edificio plurifamiliar. Si el inmueble no cumple este requisito, el heredero no podrá inscribir la actividad aunque la herencia esté completamente regularizada.
3. Deudas asociadas a la explotación
La explotación turística genera obligaciones fiscales (declaraciones trimestrales de IVA, IRPF o IRNR, retenciones) y puede generar deudas con la Hacienda estatal o autonómica que el causante no liquidó. Estas también pasan a los herederos.
4. Continuidad de los contratos de plataforma
Las cuentas de Airbnb, Booking.com y otras plataformas son personales del causante. Los herederos no pueden simplemente "tomar el control" de esas cuentas. Hacerlo sin autorización puede infringir las condiciones de uso de la plataforma y exponer al heredero a sanciones contractuales. Cada plataforma tiene su propio procedimiento para casos de fallecimiento del titular de cuenta.
Moratorias municipales: ¿puedo registrar una nueva licencia en Málaga o Marbella?
Varias administraciones locales andaluzas han adoptado medidas restrictivas frente a la proliferación de VUT, alegando impacto en el mercado del alquiler residencial:
- Málaga ciudad: moratoria de nuevas inscripciones en determinados distritos del Centro y otros barrios con alta concentración turística
- Fuengirola: restricciones en zonas de primera línea de playa
- Sevilla: limitaciones en el Casco Histórico y otras áreas turísticas
El hecho de que el causante tuviera una licencia inscrita en una zona ahora sujeta a moratoria no otorga al heredero ningún derecho preferente para inscribir una nueva. La habilitación caduca con el titular; el heredero parte de cero. En zonas bajo moratoria, la imposibilidad de inscribir una nueva VUT puede convertir el inmueble en un bien mucho menos rentable de lo esperado, lo que debe valorarse antes de aceptar la herencia.
¿Aceptar o renunciar? La importancia de valorar el activo neto
Cuando la vivienda turística está sometida a sanciones significativas, cuando se encuentra en una zona donde ya no es posible inscribir una nueva VUT, o cuando el inmueble tiene deficiencias urbanísticas costosas de resolver, el valor real de la herencia puede ser muy inferior al valor aparente del inmueble.
La renuncia a la herencia española es posible y en ocasiones es la decisión más prudente. Debe formalizarse ante notario español y es irrevocable. Nuestros compañeros de International Inheritance Spain asesoran a herederos sobre la conveniencia de aceptar o renunciar, realizando previamente un análisis completo de activos y pasivos.
Varios herederos: ¿quién se inscribe como titular de la VUT?
Cuando dos o más herederos reciben la vivienda en proindiviso, la inscripción de la VUT resulta más compleja: la declaración responsable en Andalucía requiere un único explotador. Los coherederos deben ponerse de acuerdo sobre quién asume esa responsabilidad y en qué términos. La ausencia de acuerdo impide reanudar la actividad turística hasta que la situación se resuelva — ya sea mediante acuerdo privado, escritura de adjudicación de la herencia o, en último extremo, acción judicial de división.
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Preguntas frecuentes
¿Se pueden seguir aceptando reservas mientras se tramita la herencia?
Legalmente, no. Una vez fallecido el titular de la inscripción, la actividad turística carece de cobertura administrativa. Continuar anunciando y arrendando bajo el número NRA del causante expone a los herederos a sanciones por actividad sin inscripción válida. En la práctica, muchas familias optan por cancelar las reservas futuras y pausar la actividad hasta completar la herencia y obtener la nueva inscripción.
¿Qué ocurre con los ingresos generados por la VUT tras el fallecimiento?
Los ingresos obtenidos tras la fecha de fallecimiento forman parte de los rendimientos de la masa hereditaria durante el período de administración. Deben declararse a efectos del IRPF o IRNR, dependiendo de si los herederos son residentes o no en España. Es importante llevar un registro claro para separar los ingresos del causante de los generados tras su muerte.
¿Los herederos extranjeros pueden registrar una VUT en Andalucía?
Sí. No existe restricción por nacionalidad para ser titular de una VUT en Andalucía. El requisito esencial es disponer de un NIE (Número de Identificación de Extranjero) español y ser el propietario registral del inmueble. La tramitación de la herencia y la obtención del NIE pueden gestionarse simultáneamente para minimizar los tiempos.
¿Puede una sociedad o empresa heredar la licencia turística?
Una sociedad no "hereda" — las herencias corresponden a personas físicas. Sin embargo, una vez los herederos hayan recibido el inmueble y decidan explotarlo a través de una sociedad, la sociedad puede presentar la declaración responsable como explotadora, con los mismos requisitos que cualquier otro titular. La inscripción quedará a nombre de la sociedad como explotadora.