Del VFT al VUT: cómo adaptar la inscripción de su vivienda turística tras el Decreto 31/2024
El Decreto 31/2024, de 29 de enero, modifica el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, e introduce un nuevo régimen para las viviendas de uso turístico en Andalucía. Como consecuencia, el Registro de Turismo de Andalucía ha reorganizado su nomenclatura y, sobre todo, ha definido un calendario de adaptación para las viviendas ya inscritas con la antigua categoría de «viviendas con fines turísticos» (VFT). La Dirección General de Turismo de la Consejería de Turismo, Cultura y Deporte publicó una FAQ específica para guiar a los propietarios afectados.
Este artículo sistematiza la FAQ oficial («Adaptación de las viviendas de uso turístico inscritas en el Registro de Turismo con anterioridad a la entrada en vigor del nuevo Decreto que modifica el Decreto 28/2016 de viviendas con fines turísticos») y la pone en relación con los preceptos del Decreto 28/2016 ya consolidado. La estructura es deliberadamente cronológica: primero el cambio automático de signatura, después los dos plazos clave (6 y 12 meses) con los trámites y requisitos que cada uno impone.
Cambio automático de nomenclatura: VFT/SE/00000 → VUT/SE/00000
La primera noticia es buena para el propietario: el cambio de signatura es automático. Si su vivienda figuraba como VFT/SE/00000, pasa a identificarse como VUT/SE/00000. La FAQ de la Dirección General de Turismo lo dice de forma expresa: «Estas son validadas de forma automática en nuestro sistema, por lo que solo debe cambiar las siglas VFT por VUT en la publicidad, anuncios o portales web donde usted publicite su vivienda».
Actualizar las siglas en todos los soportes publicitarios: web propia, fichas de Airbnb/Booking/Vrbo, cartelería, contratos modelo, hojas de quejas y reclamaciones, justificantes de pago, y cualquier documento que muestre el código de inscripción. El cambio en el Registro lo realiza la Administración.
Los dos plazos de adaptación: 6 meses y 12 meses
El cuerpo central de la FAQ se articula en dos calendarios diferenciados que conviene memorizar:
- Entre el 22 de febrero y el 22 de agosto de 2024 (6 meses): hay que comunicar los periodos de funcionamiento, verificar la capacidad y el número de baños, y comunicar el cambio de titularidad a la empresa explotadora si procede.
- Entre el 22 de febrero de 2024 y el 22 de febrero de 2025 (12 meses): hay que adaptar la dotación material de la vivienda (refrigeración y calefacción según el periodo declarado, equipamiento de cocina, dormitorios, baños, separación selectiva de residuos, detector de humos, extintor).
Los plazos están vencidos en su literalidad, pero la obligación material persiste. Si su vivienda no cumple con alguno de los requisitos, no por haber pasado el plazo deja de estar obligado: las inspecciones siguen verificándolos y la falta de prestación efectiva en las condiciones declaradas (artículo 9.2 del Decreto 28/2016) puede dar lugar a cancelación de la inscripción.
Comunicación de los periodos de funcionamiento
El cambio más visible del Decreto 31/2024 es la obligación de declarar en qué meses del año se va a prestar el servicio. Si no se comunica nada, la Administración entiende que la vivienda opera todo el año, lo que tendrá consecuencias en la publicidad y en la inspección.
Cómo se hace
El trámite se realiza con certificado digital en la oficina virtual de la Junta de Andalucía, en el formulario de comunicación específico publicado por la Consejería. Es un procedimiento automatizado: en línea, el titular recibe el documento justificativo de los periodos comunicados.
Renovación automática anual
Al comunicar el periodo, el sistema pregunta si se repite en años venideros. Si se contesta «No», aparece un mensaje recordando que habrá que comunicar el periodo antes del 1 de enero, para evitar procedimientos sancionadores o de cancelación. Lo más práctico, salvo que se prevea un cambio cierto, es marcar la opción de repetición automática.
Cómo modificar los periodos
El formulario de modificación sustituye íntegramente los periodos previamente comunicados. No funciona por adición: si solo quiere añadir un mes, debe volver a indicar todos los meses en los que desea operar, porque las fechas que seleccione son las que finalmente constarán para su vivienda.
Verificación de capacidad y dotación de baños
Dentro de los primeros 6 meses, el propietario debe revisar que la capacidad declarada se ajusta a las nuevas reglas. Los parámetros del artículo 5 y 6 del Decreto 28/2016 (en su redacción dada por el Decreto 31/2024) son:
- Superficie mínima: 25 m² construidos.
- Ratio por plaza: 14 m² construidos de uso principal por plaza.
- Máximo en grupo completa: 15 plazas.
- Máximo en grupo por habitaciones: 6 plazas.
- Plazas convertibles en salón: hasta 2 plazas en el grupo completa, que computan para el máximo.
- Baños: 2 baños completos si la capacidad supera 5 plazas; 3 baños si supera 8.
La comunicación del número de baños se hace en el formulario de declaración responsable (modificación de las bases de inscripción), seleccionando la casilla del apartado 4 y cumplimentando la capacidad en el Anexo, apartado 1, según indica expresamente la FAQ.
Adaptación material en 12 meses: climatización, cocina, dormitorios, seguridad
El segundo plazo (hasta el 22 de febrero de 2025) impone requisitos materiales que en muchos casos exigen inversión. Los más relevantes son:
Climatización vinculada al periodo declarado
- Si opera en mayo, junio, julio o agosto: refrigeración obligatoria, centralizada o no centralizada, fija o portátil, en habitaciones y salones.
- Si opera en diciembre, enero, febrero o marzo: calefacción obligatoria, con la misma flexibilidad de soportes, sin admitirse elementos incandescentes ni de combustión de líquidos o gases inflamables.
Cocina
Dos fuegos como mínimo, horno o microondas, frigorífico, utensilios (vajilla, cubertería, cristalería, sartenes, ollas, cubiertos para servir, sacacorchos, abridor, tijeras, abrelatas y escurridor), pequeños electrodomésticos (al menos batidora, tostadora o grill, exprimidor y cafetera), mobiliario de almacenaje, kit de limpieza con estropajo, bayeta, paño, gel limpiador y bolsas de basura, y tendedero con plancha y tabla.
Seguridad y residuos
Separación selectiva de residuos, detector de humos en zona próxima a la cocina y un extintor.
Dormitorios
Camas de medida mínima 80×190 cm (individual) o 135×190 cm (doble); colchones con grosor mínimo de 18 cm en buenas condiciones; armario o espacio para ropa cada 4 plazas; punto de luz próximo a la cama; ropa de cama con un juego de reposición.
Cambio de titularidad a empresa explotadora
Si la gestión de la vivienda (entrega de llaves, recepción, atención, conservación, limpieza, facturación) la lleva a cabo una empresa, el Decreto exige que esa empresa conste como titular de la explotación en el Registro de Turismo de Andalucía. La FAQ recuerda que el trámite lo realiza la empresa explotadora mediante el formulario específico de comunicación de cambio de titularidad, también disponible en la oficina virtual. Es procedimiento automatizado y la empresa recibe el justificativo en línea.
Si la empresa que gestiona materialmente la vivienda no figura como titular en el Registro, se produce una disociación entre la administración y la titularidad declarada que puede activar la inspección. Conviene también revisar el título jurídico habilitante (artículo 3.2 del Decreto), especialmente si el inmueble está en copropiedad o pertenece a varios propietarios.
Fuentes oficiales y enlaces relacionados
📚 Documentación oficial citada
- 📜 Decreto 28/2016, de 2 de febrero, por el que se regulan las viviendas de uso turístico (texto consolidado con las modificaciones de la STS 21-10-2019, el Decreto 31/2024, el Decreto-ley 7/2024 y el Decreto-ley 1/2025).
- 📜 Decreto 31/2024, de 29 de enero, por el que se modifican diversas disposiciones en materia de viviendas de uso turístico, establecimientos de apartamentos turísticos y hoteleros de la Comunidad Autónoma de Andalucía. BOJA nº 24, de 2 de febrero de 2024.
- 📜 Decreto-ley 1/2025, de 24 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda.
- 📑 FAQ oficial: «Adaptación de las viviendas de uso turístico inscritas en el Registro de Turismo con anterioridad a la entrada en vigor del nuevo Decreto», Consejería de Turismo, Cultura y Deporte – Dirección General de Turismo.
- 🔗 Página oficial de viviendas turísticas – formularios de comunicación de periodos de funcionamiento y cambio de titularidad.
- 🔗 Procedimiento 6631 – declaración responsable y modificación de bases de inscripción (capacidad, baños).
¿Tiene una VFT y necesita confirmar que su adaptación está al día?
Salama Legal SLP revisa la inscripción registral, el cumplimiento de los plazos de 6 y 12 meses, los periodos comunicados y la titularidad de la explotación, y prepara los formularios pendientes ante el Registro de Turismo de Andalucía.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que hacer algo para que mi VFT pase a llamarse VUT?
No respecto del cambio nominal. La FAQ oficial aclara que la signatura VFT/SE/00000 pasa a identificarse automáticamente como VUT/SE/00000. La única obligación del propietario es modificar las siglas en su publicidad, anuncios y portales web.
¿Qué pasa si he dejado vencer los plazos de 6 o 12 meses?
La obligación material persiste. La Administración puede inspeccionar y, si comprueba que la vivienda no reúne las condiciones declaradas, puede iniciar procedimiento sancionador y/o de cancelación de la inscripción (artículo 9.2 del Decreto 28/2016). Lo recomendable es regularizar cuanto antes los puntos pendientes.
¿Puedo seguir publicitando mi vivienda como VFT?
No es lo correcto. Aunque la signatura ya es válida con la nueva nomenclatura, la FAQ pide expresamente al titular que cambie las siglas en la publicidad. Mantener la antigua puede generar confusión a los huéspedes y, en caso de inspección, una observación formal.
¿Tengo que volver a presentar declaración responsable o solo comunicaciones?
Depende de qué se modifique. Los periodos de funcionamiento se comunican mediante el formulario específico (procedimiento automatizado). La modificación de bases de inscripción (capacidad, número de baños) se hace a través del formulario de declaración responsable del procedimiento 6631, seleccionando la casilla del apartado 4 y cumplimentando el Anexo.
¿La empresa que gestiona mi vivienda debe asumir la titularidad de la explotación?
Sí, si realiza los servicios principales del hospedaje (entrega de llaves, recepción, atención, limpieza, facturación). En ese caso, la empresa explotadora debe comunicar el cambio de titularidad a través del formulario en línea. A partir de ese momento ella —no el propietario— consta como titular ante el Registro de Turismo de Andalucía.