Annulering van de toeristische vergunning in Fuengirola wegens onafhankelijke toegang: analyse en bezwaarstrategie
De afgelopen maanden heeft het Ayuntamiento van Fuengirola de afgifte van ongunstige stedenbouwkundige adviezen voor toeristische huurwoningen (VUT) in meergezinswoningen geïntensiveerd, op grond van het ontbreken van een onafhankelijke toegang vanuit de openbare weg. Deze adviezen worden opgenomen in procedures die door de Junta de Andalucía worden behandeld en als basis gebruikt voor besluiten tot annulering van de inschrijving in het Registro de Turismo de Andalucía.
Als u een kennisgeving heeft ontvangen van annulering van uw toeristische vergunning in Fuengirola — of een voorafgaand verzoek dat op dat besluit vooruitloopt — moet u weten dat het besluit aanvechtbaar is, dat er gunstige gerechtelijke precedenten bestaan voor eigenaren in vergelijkbare gevallen, en dat de termijn om te handelen één maand bedraagt vanaf de kennisgeving.
De zaak Fuengirola: wat er gebeurt
De situatie in Fuengirola volgt een patroon dat we al in andere Andalusische gemeenten hebben gezien — met name in de stad Málaga — maar met een bijzonderheid: in Fuengirola beperkt het Ayuntamiento zich niet tot het uitbrengen van ongunstige adviezen in de fase van nieuwe aanvragen, maar herziet het ook al ingeschreven dossiers en brengt nadien ongunstige adviezen uit die als basis dienen voor annuleringsprocedures van inschrijvingen die al van kracht waren.
Het stedenbouwkundige argument dat aan deze adviezen ten grondslag ligt, is de interpretatie dat toeristisch gebruik in een meergezinswoning vereist dat de woning beschikt over een directe toegang vanuit de openbare weg, gescheiden van de algemene toegang van het gebouw. Deze interpretatie heeft geen grondslag in het Decreto 31/2024 (de autonoom vastgestelde norm die VUT in Andalusië regelt), dat deze eis niet stelt als toegangsvoorwaarde tot het register. De autonoom vastgestelde norm regelt de bewoonbaarheids- en uitrustingseisen van de woning, maar stelt geen voorwaarden aan de configuratie van de toegang tot het gebouw.
Welke regelgeving past het Ayuntamiento toe?
Het Ayuntamiento van Fuengirola baseert zijn adviezen op de lokale stedenbouwkundige regelgeving — het PGOU en de gebruiksverordeningen — met de interpretatie dat toeristisch gebruik in een residentieel meergezinsgebouw een ander gebruik is dan gewoon residentieel gebruik en specifieke toegangsvoorwaarden vereist. Deze interpretatie, hoewel mogelijk bij een letterlijke lezing van bepaalde verordeningen, botst met verschillende fundamentele juridische beginselen die de basis vormen van de bezwaren met de grootste kans van slagen.
Juridische basis van de betwisting: drie verdedigingslijnen
1. Gebrek aan proportionaliteit
Het proportionaliteitsbeginsel, neergelegd in artikel 4 van de Wet 20/2013 betreffende de garantie van de eenheid van de markt en in Richtlijn 2006/123/EG betreffende diensten op de interne markt, vereist dat elke beperking van economische activiteit noodzakelijk (geen minder beperkende alternatieven bestaan), evenredig (het opgeofferde belang niet verder gaat dan nodig voor het legitieme doel) en gerechtvaardigd is door een dwingende reden van algemeen belang erkend door het Unierecht.
De eis van een onafhankelijke toegang doorstaat deze drievoudige toets niet: het ingeroepen legitieme doel (controle van toeristisch gebruik, buurtleven) kan worden bereikt met minder beperkende middelen dan de fysieke uitsluiting van gedeelde toegang; de eis sluit duizenden woningen in historische gebouwen uit die vanwege hun oorspronkelijke opzet aan de eis niet kunnen voldoen; en de beperking creëert een buitensporige drempel tot de markt die veel verder gaat dan wat de Dienstenrichtlijn toestaat.
2. Schending van de Dienstenrichtlijn en de vrije dienstverrichting
Richtlijn 2006/123/EG van het Europees Parlement en de Raad verbiedt dat lidstaten — en hun territoriale organen — toegangsvoorwaarden voor dienstverlenende activiteiten stellen die niet gerechtvaardigd, evenredig en niet-discriminatoir zijn. Spanje heeft deze richtlijn omgezet via Wet 17/2009. De Europese Commissie heeft Spanje uitdrukkelijk gewaarschuwd voor de versnippering van toeristische controles tussen verschillende bestuurslagen en de oplegging van niet-geharmoniseerde eisen, en heeft gewezen op de onverenigbaarheid ervan met het Unierecht.
Een gemeentelijk stedenbouwkundig advies dat de toegang tot de toeristische activiteit blokkeert zonder grondslag in de autonoom vastgestelde sectorale regelgeving, vormt naar onze beoordeling een beperking die in strijd is met de Dienstenrichtlijn.
3. Inbreuk op autonoom vastgestelde bevoegdheden
De ordening van het toerisme in Andalusië is een exclusieve autonome bevoegdheid (artikel 71.3 van het Statuut van Autonomie van Andalusië). Het Decreto 31/2024 stelt het volledige regime van eisen voor Andalusische VUT vast. Gemeenten kunnen dit regime aanvullen vanuit stedenbouwkundig perspectief, maar kunnen geen toegangsvoorwaarden voor de activiteit stellen die de autonoom vastgestelde regelgeving tegenspreken of inhoudsloos maken. Een gemeentelijk advies dat de uitoefening van een door het Decreto 31/2024 geregelde activiteit verhindert zonder dat dit besluit die eis kent, overschrijdt de gemeentelijke bevoegdheden.
Recente jurisprudentie van het TSJA: gunstige precedenten
Het Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (TSJA) is begonnen uitspraak te doen over de grenzen van de gemeentelijke regulering van VUT, met significante resultaten voor eigenaren. In 2025 vernietigde het TSJA de regelgeving van het Ayuntamiento van Granada die VUT in het historische centrum wilde beperken, omdat het de bevoegdheidsgrenzen van de autonoom vastgestelde regulering overschreed en de evenredigheidstoets van de Dienstenrichtlijn niet doorstond.
Daarnaast bestaan er uitspraken van de Tribunal Supremo (STS van 25 mei 2021 en latere) die de gemeentelijke bevoegdheid om beperkingen aan VUT op te leggen die niet uitdrukkelijk zijn voorzien in de toepasselijke sectorale regelgeving, begrenzen, waarmee de positie van eigenaren bij dit soort bezwaren wordt versterkt.
Bezwaarstrategie: fasen en termijnen
| Fase | Termijn | Bij wie | Doel |
|---|---|---|---|
| Recurso de alzada + voorlopige schorsing | 1 maand na kennisgeving | Junta de Andalucía | Annulering vernietigen; effecten schorsen tijdens de behandeling |
| Administratief stilzwijgen (schorsing) | 1 maand zonder uitdrukkelijk antwoord | — | Schorsing toegekend door stilzwijgen; activiteit mag worden voortgezet |
| Beslissing op het recurso de alzada | 3 maanden om te beslissen | Junta de Andalucía | Toewijzing van het bezwaar of bevestiging om gerechtelijke weg te vervolgen |
| Bestuursrechtelijk beroep | 2 maanden na beslissing op het recurso de alzada | Bestuursrechter Málaga | Gerechtelijke betwisting + voorlopige maatregel bij de rechter |
Inhoud van het recurso de alzada
Het recurso de alzada zal de drie eerder beschreven argumentatielijnen uitwerken (proportionaliteit, Dienstenrichtlijn, inbreuk op autonoom vastgestelde bevoegdheden) met uitdrukkelijke verwijzing naar de precedenten van het TSJA. Het zal vergezeld gaan van de bewijsdocumentatie van de oorspronkelijke inschrijving, de geschiedenis van de activiteit en, waar mogelijk, technische rapporten over de configuratie van de toegang tot het gebouw conform het bouwplan.
Het is essentieel dat het bezwaar zich niet beperkt tot het ontkennen van het stedenbouwkundig advies, maar dit actief betwist, de juridische grondslag ervan weerspreekt en uitdrukkelijk de voorlopige schorsing van het annuleringsbesluit verzoekt.
De voorlopige maatregel: hoe uw activiteit te beschermen terwijl u bezwaar maakt
Dit is het meest kritieke aspect voor eigenaren met al bevestigde reserveringen: de mogelijkheid om te blijven exploiteren terwijl het bezwaar wordt behandeld.
Schorsing in de bestuursrechtelijke procedure
Samen met het recurso de alzada kan worden verzocht om schorsing van de uitvoering van het annuleringsbesluit (artikel 117 van Wet 39/2015, LPAC). De schorsing kan worden toegekend wanneer de uitvoering van het besluit schade van onmogelijk of moeilijk herstel zou veroorzaken of wanneer de betwisting gebaseerd is op absolute nietigheid. De argumenten van proportionaliteit en schending van de Dienstenrichtlijn passen in beide categorieën.
De bestuursrechtelijke praktijk in Andalusië laat zien dat de Junta de Andalucía het verzoek om schorsing vaak niet beantwoordt binnen de termijn van één maand. In dat geval werkt het administratief stilzwijgen als toekenning van de schorsing (artikel 117.3 LPAC), hetgeen toelaat de activiteit wettelijk gedekt voort te zetten tijdens de behandeling van het bezwaar.
Gerechtelijke schorsing (als de bestuursrechtelijke schorsing wordt geweigerd)
Als de overheid de schorsing uitdrukkelijk weigert, kan dit worden gevraagd aan de bevoegde bestuursrechter. De rechters in Málaga zijn overgegaan tot schorsing van annuleringsbesluiten van VUT wanneer de economische schade correct is aangetoond (bevestigde reserveringen, gedocumenteerd inkomensverlies) en de kennelijke onrechtmatigheid van het bestreden besluit.
Is uw toeristische vergunning in Fuengirola geannuleerd?
Wij beoordelen uw dossier met spoed, stellen het recurso de alzada op met verzoek om voorlopige schorsing en verdedigen uw activiteit. Wij zijn actief in heel de Costa del Sol en de rest van Andalusië.
Veelgestelde vragen
Is het wettelijk toegestaan dat Fuengirola een onafhankelijke toegang eist voor VUT?
De eis is juridisch omstreden. Het Decreto 31/2024 stelt deze eis niet. Het Ayuntamiento baseert zich op de lokale stedenbouwkundige regelgeving, maar deze interpretatie botst met het proportionaliteitsbeginsel en de bevoegdheidsverdeling tussen bestuurslagen op toeristisch gebied. Het TSJA heeft vergelijkbare regelgeving in andere Andalusische gemeenten vernietigd.
Hoeveel tijd heb ik om bezwaar te maken tegen de annulering?
Het recurso de alzada moet worden ingediend binnen één maand na kennisgeving van het annuleringsbesluit. Dit is een fatale, niet-verlengbare termijn. Als deze verstrijkt zonder dat het bezwaar is ingediend, staat het besluit onherroepelijk vast in de bestuursrechtelijke procedure. Handel onmiddellijk.
Kan ik om schorsing vragen terwijl ik bezwaar maak?
Ja, en het is sterk aanbevolen dit samen met het bezwaar te doen. Als de overheid niet antwoordt binnen één maand, wordt de schorsing geacht te zijn toegekend door administratief stilzwijgen, zodat de activiteit legaal kan worden voortgezet. Als de schorsing uitdrukkelijk wordt geweigerd, kan dit worden gevraagd aan de rechter.
Heeft het TSJA vergelijkbare regelgeving als die van Fuengirola vernietigd?
Ja. Het TSJA heeft de beperkende regelgeving van het Ayuntamiento van Granada in 2025 vernietigd omdat deze het bevoegdheidskader overschreed en de evenredigheidstoets niet doorstond. Er bestaan ook uitspraken van de Tribunal Supremo in dezelfde zin. Deze precedenten zijn relevant, hoewel elk geval zijn eigen bijzonderheden kent.
Wat doe ik met de al bevestigde reserveringen?
Het is prioritair om de voorlopige schorsing aan te vragen. Als dit wordt toegekend (of als er één maand verstrijkt zonder antwoord), kunt u legaal blijven exploiteren. Documenteer tegelijkertijd alle economische schade (reserveringen, gemiste inkomsten) die kan worden gevorderd als het bezwaar slaagt. Raadpleeg ons voordat u een reservering annuleert.