NRUA e invasión del dominio público marítimo-terrestre: la DGSJyFP confirma la denegación (Begur, Resolución nº 323)
La Resolución de la DGSJyFP de 23 de diciembre de 2025 —Resolución nº 323— confirma la denegación del NRUA sobre una finca situada en Begur (Costa Brava) tras comprobar, mediante representación gráfica georreferenciada oficial, que la edificación invadía el dominio público marítimo-terrestre. La representante mercantil alegó la antigüedad de la construcción y la mínima ocupación, pero no aportó título administrativo que habilitase la ocupación. La doctrina es directa: sin título habilitante, no hay NRUA.
El supuesto
Solicitud de NRUA sobre una vivienda turística en Begur, sobre la línea de costa. La aplicación cartográfica oficial detecta solapamiento entre el perímetro de la finca y el deslinde del dominio público marítimo-terrestre. Calificación negativa. La sociedad recurrente alega antigüedad y mínima invasión. La DGSJyFP no acepta el argumento: la antigüedad no convalida la invasión sin título y la «mínima ocupación» tampoco exime del régimen demanial.
El criterio jurídico
1. Artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria
Obliga al Registrador a controlar mediante representación gráfica georreferenciada que la finca no invade el dominio público.
2. Artículo 36.2 del Reglamento General de Costas
Impide al Registrador inscribir actos relativos a fincas que invadan el dominio público marítimo-terrestre sin título administrativo habilitante.
3. Carácter demanial e imprescriptible
El dominio público marítimo-terrestre es inalienable, imprescriptible e inembargable (artículo 132 CE y Ley de Costas). La antigüedad de una construcción no genera derecho a ocuparlo: no hay usucapión contra el demanio.
El NRUA opera como filtro adicional: ningún alquiler turístico podrá inscribirse si la finca invade el dominio público sin autorización. La doctrina amplía el control demanial al nuevo registro de arrendamientos.
Vías de subsanación
- Aportar título administrativo: concesión, autorización demanial o cualquier título que legitime la ocupación, vigente y otorgado por la Administración competente.
- Representación gráfica alternativa: certificada por el Servicio Periférico de Costas, que descarte la invasión o delimite con precisión la parte de finca no invadida.
- Segregación registral: en algunos casos cabe segregar la parte invasora y mantener inscrito solo el resto.
- Revisión del deslinde: si hay dudas sobre la corrección del deslinde, puede iniciarse procedimiento de revisión, pero es lento y de éxito incierto.
El supuesto típico de invasión es la construcción auxiliar (piscina, porche, escalera al mar) que se extiende sobre el dominio público. Antes de comprar una vivienda turística en primera línea, conviene siempre verificar la cartografía oficial.
Fuentes oficiales y artículos relacionados
📚 Documentación oficial
- 📜 Reglamento General de Costas (artículo 36.2)
- 📜 Artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria.
- 📜 Artículo 132 de la Constitución Española.
- 🔍 Ficha en notariosyregistradores.com (Resolución nº 323)
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Preguntas frecuentes
¿La antigüedad de la construcción convalida la invasión?
No. El dominio público es imprescriptible (artículo 132 CE). No hay usucapión contra el demanio.
¿Vale alegar «mínima ocupación»?
No. Cualquier invasión sin título habilita la denegación. El umbral es jurídico, no de superficie.
¿Se puede subsanar?
Sí: aportando título administrativo (concesión) o representación gráfica alternativa certificada por el Servicio Periférico de Costas. En algunos casos cabe segregación registral.