🚨 ¿Ha recibido una notificación ahora mismo?
Los plazos son 10-15 días hábiles desde la notificación. Cada día que pasa sin actuar reduce sus opciones de defensa.
El crecimiento exponencial del alquiler vacacional en Andalucía ha ido acompañado de un mayor control por parte de la Consejería de Turismo. Los servicios de inspección, activados por el artículo 10 del Decreto 28/2016, tienen potestad para verificar en cualquier momento el cumplimiento de todos los requisitos de las Viviendas de Uso Turístico (VUT). Y las consecuencias de un expediente mal gestionado pueden ir desde una multa de miles de euros hasta la cancelación definitiva de la licencia.
Esta guía le explica exactamente qué hacer en cada escenario, los plazos que debe respetar y los derechos que le amparan.
1. La inspección turística: qué puede ocurrir y cómo prepararse
La inspección turística puede ser presencial (visita física al inmueble) o documental (requerimiento de documentación por escrito). Los inspectores de la Consejería de Turismo verifican:
- Que la vivienda tiene inscripción VUT vigente en el Registro de Turismo de Andalucía
- Que el código de inscripción (VUT/SE/XXXXX) aparece en todos los anuncios y plataformas
- Que se cumplen los requisitos técnicos del Decreto 28/2016 y el Decreto 31/2024
- Que se han comunicado los períodos de funcionamiento ante la Junta
- Que el sistema SES (registro de viajeros) está activo y actualizado
- Que existe seguro de responsabilidad civil vigente
Documentación que debe tener siempre preparada
| Documento | Dónde obtenerlo |
|---|---|
| Código de inscripción VUT | Registro de Turismo de Andalucía (sede electrónica) |
| Justificante de períodos de funcionamiento | Sede electrónica Junta de Andalucía (formulario automatizado) |
| Seguro de responsabilidad civil | Póliza vigente de su aseguradora |
| NRA (Nota de Régimen Administrativo) | Registro de la Propiedad correspondiente |
| Acreditación requisitos técnicos | Facturas refrigeración/calefacción, fotos equipamiento |
| Registro SES activo | Plataforma SES de la Junta de Andalucía |
💡 Consejo de Jacob Salama: Guarde en una carpeta digital (Dropbox, Drive) toda la documentación de su VUT actualizada. Si llega una inspección documental, dispondrá de 10 días para aportar lo solicitado. La carpeta preparada puede marcar la diferencia entre una incidencia sin consecuencias y un expediente sancionador.
2. El requerimiento de subsanación
Si la inspección detecta alguna irregularidad subsanable (un requisito técnico incumplido, documentación desactualizada, falta de comunicación de períodos), puede notificarle un requerimiento de subsanación en lugar de iniciar directamente un expediente sancionador.
El requerimiento le concede un plazo —habitualmente 10 días hábiles— para corregir la deficiencia y acreditarlo documentalmente. Si no responde en plazo o la subsanación es insuficiente, se inicia automáticamente el expediente sancionador o de cancelación.
- Lea detenidamente el requerimiento. Identifique exactamente qué se le pide y cuál es el plazo exacto (días hábiles, no naturales).
- Actúe de inmediato. Cada día hábil que pasa reduce el tiempo de respuesta. Si no puede subsanar en plazo, puede solicitar prórroga antes de que venza.
- Aporte documentación suficiente. Una respuesta incompleta puede interpretarse como falta de subsanación. Sea exhaustivo.
- Presente la respuesta por sede electrónica. Guarde el acuse de recibo con fecha y hora de presentación.
3. El expediente sancionador: fases y derechos
Si la inspección detecta una infracción sin posibilidad de subsanación previa, o si no ha respondido correctamente a un requerimiento, se inicia un expediente sancionador conforme a la Ley 39/2015 de Procedimiento Administrativo Común y al Título VIII de la Ley 13/2011 de Turismo de Andalucía.
Tipología de infracciones y sanciones
| Infracción | Tipificación | Sanción |
|---|---|---|
| Alquiler vacacional sin declaración responsable (actividad clandestina) | Grave — Art. 71.1 Ley 13/2011 | Hasta 18.000 € |
| Incumplimiento requisitos técnicos del Decreto | Leve o grave según entidad | 2.000 € – 18.000 € |
| Publicidad sin código de inscripción VUT | Leve | Hasta 2.000 € |
| No facilitar la función inspectora | Grave | Hasta 18.000 € |
| Actividad fuera de períodos declarados | Leve o grave | Hasta 18.000 € |
Fases del expediente y plazos
- Acuerdo de iniciación: Notificación del inicio del expediente. Desde este momento tiene derecho a conocer los cargos y a formular alegaciones.
- Período de audiencia: Habitualmente 15 días hábiles para presentar alegaciones y proponer prueba.
- Propuesta de resolución: El instructor propone la sanción. Puede formular nuevas alegaciones.
- Resolución: Resolución definitiva con la sanción. Puede recurrirse en alzada en el plazo de 1 mes.
- Recurso de alzada: Si se desestima, puede interponerse recurso contencioso-administrativo.
⚠️ Error frecuente: Muchos propietarios no presentan alegaciones en el período de audiencia pensando que la resolución ya está decidida. Las alegaciones sí tienen efecto: pueden reducir la sanción, acreditar atenuantes o demostrar errores procedimentales que anulen el expediente completo.
4. El acuerdo de inicio de cancelación: su situación más urgente
El acuerdo de inicio de cancelación es la notificación más grave que puede recibir como titular de una VUT. Significa que la Consejería va a cancelar su inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, con lo que perdería la licencia y no podría seguir explotando la vivienda como alquiler vacacional.
Causas más habituales de cancelación
- Falsedad o inexactitud en la declaración responsable presentada
- Incumplimiento sobrevenido de requisitos obligatorios del Decreto
- No comunicación de períodos de funcionamiento antes del 1 de enero
- Actividad clandestina detectada (sin inscripción válida)
- Acuerdo válido de la comunidad de propietarios prohibiendo el uso turístico
- Incompatibilidad urbanística comunicada por el Ayuntamiento a la Consejería
Cómo responder: guía paso a paso
- Calcule el plazo exacto. Cuente días hábiles (de lunes a viernes, excluyendo festivos autonómicos y locales) desde la fecha de notificación, no de la carta. El plazo habitual es 10 días hábiles.
- Identifique el motivo concreto de la cancelación. La notificación debe indicarlo expresamente. Cada causa tiene su propia estrategia de defensa.
- Reúna la documentación que contradiga el motivo alegado. Si es un problema técnico, acredite que ya está subsanado. Si es un acuerdo de comunidad, analice si fue adoptado correctamente y si tiene efectos retroactivos.
- Redacte el escrito de alegaciones. Debe incluir: identificación del expediente, argumentación jurídica, pruebas documentales y, si procede, solicitud de período probatorio.
- Presente por sede electrónica dentro del plazo y guarde el acuse de recibo.
- Si se dicta resolución desfavorable, interponga recurso de alzada en el plazo de 1 mes.
Jacob Salama gestiona su defensa
Si ha recibido un acuerdo de inicio de cancelación, cada hora cuenta. Le redactamos el escrito de alegaciones y le representamos en todo el procedimiento.
Consultar por WhatsApp — Urgente5. El papel de la comunidad de propietarios
Desde la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 12/2023, las comunidades de propietarios pueden prohibir o limitar el alquiler vacacional mediante acuerdo de mayoría cualificada (3/5 de propietarios y cuotas). Si ese acuerdo se comunica a la Junta de Andalucía, puede desencadenarse un procedimiento de cancelación.
Sin embargo, no todos los acuerdos de comunidad son válidos ni ejecutables. Salama Legal SLP analiza:
- Si el acuerdo fue adoptado con el quórum correcto
- Si tiene efecto retroactivo sobre licencias ya concedidas
- Si el acuerdo fue notificado correctamente a todos los propietarios
- Si existen vicios de nulidad en el procedimiento de la junta
6. Preguntas frecuentes
¿Qué plazo tengo para responder a un acuerdo de inicio de cancelación?
Habitualmente 10 días hábiles desde la notificación. Cuente días de lunes a viernes, excluyendo festivos oficiales de Andalucía y del municipio donde radica el inmueble. El plazo empieza desde la fecha en que constata la notificación (apertura del correo electrónico o recogida en correos), no desde que se envió.
¿Puedo recurrir una sanción por alquiler vacacional sin licencia?
Sí. Toda sanción administrativa puede recurrirse en vía administrativa (recurso de alzada, plazo: 1 mes) y posteriormente mediante recurso contencioso-administrativo ante los juzgados. Las posibilidades de éxito dependen del expediente concreto. Salama Legal SLP analiza gratuitamente si su sanción es recurrible.
¿Qué ocurre si no respondo a la inspección o al requerimiento?
Si no responde al requerimiento de subsanación en plazo, se entiende que no ha subsanado y puede iniciarse automáticamente el expediente sancionador o de cancelación. Si no presenta alegaciones durante el expediente sancionador, pierde la oportunidad de aportar prueba y argumentos que podrían reducir o anular la sanción. No responder nunca es la mejor opción.
¿Puedo seguir alquilando mi VUT mientras se tramita el expediente?
En principio sí, salvo que la resolución incluya una medida cautelar de cese inmediato de la actividad. Las medidas cautelares requieren motivación expresa. Si la notificación no indica cese cautelar, puede continuar hasta que exista resolución firme. Consulte con un abogado para confirmar su situación específica.
¿La sanción o cancelación afecta a Airbnb y Booking automáticamente?
Sí. Las plataformas tienen obligación legal de verificar los números de registro VUT y de retirar los anuncios cuya licencia haya sido cancelada. Sin embargo, el proceso de retirada no es inmediato y puede llevar varias semanas. Mientras tanto, siga el procedimiento de recurso para evitar que la cancelación se vuelva definitiva.