Inspección de vivienda turística en Andalucía: cómo actuar ante una sanción
La actividad inspectora de la Consejería de Turismo de la Junta de Andalucía sobre las Viviendas de Uso Turístico (VUT) se ha incrementado sustancialmente desde la entrada en vigor del Decreto 31/2024. Las inspecciones ya no se producen únicamente como respuesta a denuncias de vecinos o comunidades de propietarios: los inspectores realizan controles proactivos, verifican los anuncios en plataformas digitales, cruzan datos con el Registro de Turismo de Andalucía y coordinan actuaciones con las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado.
Para los propietarios de VUT, una inspección puede ser una experiencia desconcertante, especialmente si llegan sin previo aviso. Saber cómo actuar en esas circunstancias, qué derechos tienes, qué pueden y qué no pueden hacer los inspectores, y qué hacer si recibes una propuesta de sanción son conocimientos que pueden marcar la diferencia entre un expediente archivado y una multa de varios miles de euros.
Esta guía analiza el proceso de inspección de VUT en Andalucía, las infracciones más comunes, el régimen sancionador y las vías de impugnación disponibles. Si además quieres entender cómo regularizar tu situación antes de que llegue la inspección, te recomendamos nuestro artículo sobre cómo regularizar una vivienda turística sin licencia en Andalucía.
Cómo transcurre una inspección de vivienda turística en Andalucía
Los inspectores de turismo de la Junta de Andalucía son funcionarios habilitados específicamente para verificar el cumplimiento de la normativa turística. Tienen carácter de autoridad pública y sus actuaciones quedan documentadas en actas que tienen valor probatorio reforzado en los procedimientos sancionadores.
Inspección sin cita previa
Las inspecciones de VUT no requieren aviso previo. El inspector puede presentarse en el inmueble en cualquier momento en que la actividad turística esté siendo ejercida — es decir, cuando haya huéspedes alojados. Generalmente, el inspector se identifica en el acceso al edificio o en la puerta del piso y solicita acceso para realizar la verificación.
La negativa a facilitar el acceso al inspector puede constituir una infracción adicional por obstrucción a la labor inspectora, que se califica como infracción grave. Por tanto, ante la presencia de un inspector acreditado, lo correcto es permitir el acceso manteniendo la calma.
Qué verifica el inspector durante la visita
El inspector comprobará habitualmente los siguientes extremos:
- Existencia de inscripción válida en el Registro de Turismo de Andalucía (número NRA visible)
- Cumplimiento de la obligación de registro de viajeros en el sistema SES
- Capacidad máxima de personas respecto a lo inscrito (número de plazas)
- Disponibilidad y visibilidad del número NRA en los anuncios de plataformas digitales
- Existencia y accesibilidad de las hojas de quejas y reclamaciones
- Condiciones de habitabilidad y equipamiento mínimo exigido por el Decreto 31/2024
- Cumplimiento de los requisitos de seguridad (detectores de humo, extintores, etc.)
El acta de inspección
Al término de la inspección, el inspector levanta un acta que documenta lo observado, las manifestaciones del titular o su representante, y las presuntas infracciones detectadas. Esta acta es el documento base de cualquier expediente sancionador posterior. El titular tiene derecho a solicitar copia del acta y a hacer constar en ella sus observaciones o discrepancias.
Las actas levantadas por inspectores de turismo tienen presunción de veracidad en vía administrativa, lo que significa que la carga de la prueba para refutarlas recae sobre el titular de la VUT. Cualquier incorrección o inexactitud que detectes en el acta debe hacerse constar en el momento o en el plazo más breve posible mediante escrito de alegaciones.
Tus derechos durante una inspección de turismo
Aunque los inspectores tienen amplias facultades de comprobación, el titular de la VUT tiene también derechos que deben respetarse:
- Derecho a conocer la identidad del inspector: puedes solicitar su carné de inspector o documento acreditativo antes de permitir el acceso
- Derecho a estar presente durante la inspección o a designar un representante
- Derecho a hacer manifestaciones que queden recogidas en el acta, incluyendo discrepancias con las observaciones del inspector
- Derecho a solicitar copia del acta de inspección en el momento o por vía telemática posteriormente
- Derecho a no declarar sobre hechos que puedan tener consecuencias penales (aunque esto es menos frecuente en el ámbito turístico)
- Derecho a asistencia letrada desde el momento en que se inicia el expediente sancionador
Qué decir (y qué no decir) durante la inspección
Este es uno de los aspectos más prácticos y menos conocidos por los propietarios de VUT. Nuestra recomendación general:
- Sé correcto y colabora en lo que la normativa te exige: facilita el acceso a las zonas de actividad y proporciona la documentación disponible
- No hagas declaraciones espontáneas sobre incumplimientos pasados que el inspector no ha detectado todavía
- Si te preguntan por situaciones previas a la inspección actual, puedes responder que solicitarás asesoramiento jurídico antes de hacer manifestaciones sobre hechos que no están presentes
- Lee detenidamente el acta antes de firmarla; si hay errores o imprecisiones, hazlos constar antes de firmar o solicita que se modifique el acta
- Pide siempre copia de todo lo que firmes
Infracciones más comunes en las inspecciones de VUT
Según la experiencia acumulada en expedientes sancionadores, estas son las infracciones que se detectan con mayor frecuencia:
Operar sin inscripción válida o con inscripción suspendida
Es la infracción más grave y la que genera consecuencias más severas. Incluye tanto la ausencia total de inscripción como el ejercicio de la actividad cuando la inscripción ha sido suspendida por un expediente sancionador previo. También entra en este supuesto continuar operando con la inscripción del titular anterior (por ejemplo, del anterior propietario o del fallecido).
Incumplimiento de la obligación SES
La no comunicación de viajeros al sistema SES, la comunicación tardía o la comunicación con datos incompletos o falsos son infracciones que se detectan fácilmente mediante consulta telemática durante la inspección. Desde el 2 de diciembre de 2024, esta obligación es de cumplimiento estricto. Para más detalle sobre el SES, véase nuestro artículo específico sobre la plataforma SES en Andalucía.
Superación de la capacidad máxima de personas
El número de huéspedes presentes en el inmueble en el momento de la inspección no puede superar el número de plazas inscritas. Si el inspector encuentra más personas que plazas registradas, se levanta acta de la infracción con carácter casi automático.
Ausencia del número NRA en los anuncios
Los inspectores verifican en tiempo real si los anuncios de la VUT en plataformas digitales muestran el número NRA de forma visible. La ausencia de este dato es una infracción frecuente, a veces originada por desconocimiento del propietario de que debe actualizarse en todas las plataformas donde opera.
Ausencia de hojas de quejas y reclamaciones
Las hojas de quejas y reclamaciones son obligatorias en todos los establecimientos turísticos en Andalucía. Deben estar disponibles para los huéspedes y debe existir un cartel informativo visible. Su ausencia es una infracción leve, pero frecuentemente acompañada de otras en el acta.
El régimen sancionador: infracciones leves, graves y muy graves
La Ley 13/2011 de Turismo de Andalucía y el Decreto 31/2024 establecen el siguiente esquema sancionador:
Infracciones leves
Se califican como leves las infracciones de requisitos formales que no impliquen riesgo para los huéspedes ni suponen ejercicio de la actividad sin habilitación. Multa: hasta 1.500 euros. Ejemplos: ausencia de hojas de quejas, deficiencias menores en el equipamiento, errores formales en la documentación.
Infracciones graves
Multa: entre 1.501 y 6.000 euros. Además, pueden comportar la suspensión temporal de la inscripción por un período de hasta seis meses. Se califican como graves, entre otras: ejercer sin inscripción válida (en determinadas circunstancias), superar la capacidad máxima, incumplimiento sistemático del SES, carecer de hojas de quejas de forma reiterada, o publicitar la vivienda con datos falsos.
Infracciones muy graves
Multa: entre 6.001 y 60.000 euros. Pueden comportar la cancelación definitiva de la inscripción. Se califican como muy graves: el ejercicio de la actividad sin inscripción cuando concurren circunstancias agravantes, la reincidencia en infracciones graves, la falsificación de documentos o datos, o la obstrucción grave a la labor inspectora.
La normativa administrativa general (Ley 39/2015) permite que el imputado en un expediente sancionador se beneficie de una reducción del 20% sobre el importe de la multa propuesta si reconoce voluntariamente su responsabilidad y efectúa el pago antes de que se dicte la resolución definitiva. Esta opción puede ser conveniente en infracciones leves con sanciones pequeñas, pero debe analizarse con cuidado: el reconocimiento implica renunciar a impugnar los hechos.
Cómo presentar alegaciones eficaces
Desde la notificación del acuerdo de inicio del expediente sancionador o de la propuesta de resolución, el titular dispone de quince días hábiles para formular alegaciones. Este plazo es breve pero fundamental: unas alegaciones bien construidas pueden lograr:
- El archivo del expediente si los hechos no están suficientemente acreditados
- La recalificación de la infracción (de grave a leve, o de muy grave a grave)
- La reducción de la sanción dentro del rango previsto por la normativa
- El reconocimiento de circunstancias atenuantes (actuación diligente, subsanación inmediata, primera infracción)
Las alegaciones deben ser documentales — no basta con afirmar que el inspector se equivocó. Debe aportarse prueba: registros SES, capturas de pantalla de los anuncios con el NRA, declaraciones de testigos, facturas de equipamiento, etc. La estructura técnico-jurídica de las alegaciones también importa: citar los artículos aplicables, identificar los vicios del procedimiento y argumentar sobre los principios de proporcionalidad y tipicidad suelen ser los ejes más eficaces.
El recurso: qué hacer si la sanción es definitiva
Si las alegaciones no prosperan y se dicta resolución sancionadora definitiva, el siguiente paso depende del órgano que dictó la sanción:
- Si la sanción fue impuesta por un órgano que no agota la vía administrativa (por ejemplo, la Delegación Territorial de Turismo): recurso de alzada ante el órgano superior jerárquico — plazo de un mes
- Si la sanción fue impuesta por la Consejería (agota la vía administrativa): recurso potestativo de reposición — plazo de un mes — y posteriormente recurso contencioso-administrativo ante el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo
En la vía contencioso-administrativa, la representación por abogado y procurador es preceptiva. El plazo para interponer el recurso contencioso-administrativo es de dos meses desde la notificación de la desestimación del recurso administrativo previo.
¿Has recibido un expediente sancionador o una propuesta de multa?
Jacob Salama (ICAMALAGA 11.294) redacta alegaciones y recursos ante sanciones turísticas en Andalucía, con atención a los plazos y a la prueba. Actúa antes de que el plazo de alegaciones venza. Consulta sin compromiso.
Preguntas frecuentes sobre inspecciones y sanciones turísticas
¿Pueden los inspectores de turismo entrar en mi vivienda turística sin previo aviso?
Los inspectores de turismo están habilitados para acceder a las instalaciones durante el horario de actividad sin previo aviso. No pueden acceder al domicilio sin consentimiento del titular o autorización judicial. En el caso de una VUT durante una estancia de huéspedes, el acceso puede producirse cuando la actividad se está ejerciendo. El titular tiene derecho a solicitar la acreditación de los inspectores antes de permitir el acceso.
¿Qué infracciones de una VUT son consideradas graves en Andalucía?
Conforme al Decreto 31/2024 y la Ley 13/2011 de Turismo de Andalucía, se consideran graves: ejercer sin inscripción válida o suspendida, superar la capacidad máxima, no cumplir el SES de forma sistemática, carecer de hojas de quejas, o publicitar con datos falsos. Las multas por infracciones graves oscilan entre 1.501 y 6.000 euros y pueden llevar aparejada la suspensión temporal de la inscripción.
¿Qué plazo tengo para presentar alegaciones a una propuesta de sanción turística?
Quince días hábiles desde la notificación del acuerdo de inicio del expediente o de la propuesta de resolución. Este plazo es fundamental: las alegaciones bien documentadas y jurídicamente fundamentadas pueden reducir la calificación de la infracción, lograr el archivo del expediente o reducir el importe de la sanción dentro del rango legal.
¿Puedo recurrir una sanción turística en Andalucía?
Sí. Dependiendo del órgano que dictó la sanción, procede recurso de alzada (si no agota la vía administrativa) o recurso potestativo de reposición y posterior recurso contencioso-administrativo. Además, en muchos casos puede solicitarse la reducción del 20% por reconocimiento y pago voluntario anticipado, aunque esta opción implica renunciar a impugnar los hechos.
¿Qué ocurre si opero una VUT sin licencia y me inspecciona la Junta de Andalucía?
Operar sin inscripción válida constituye una infracción grave tipificada en la Ley 13/2011. La sanción puede ascender a 6.000 euros en primera instancia y a 60.000 euros si concurren circunstancias agravantes. Además, puede dictarse el cierre inmediato de la actividad y la retirada forzosa de los anuncios. Si te encuentras en esta situación, lo más urgente es regularizarla cuanto antes.
¿Qué debo decir (y qué no debo decir) si llegan los inspectores a mi VUT?
Colabora y facilita el acceso a las zonas de actividad. No hagas declaraciones espontáneas sobre incumplimientos pasados que el inspector no haya detectado. Lee el acta antes de firmarla y haz constar tus discrepancias si las hay. Solicita siempre copia del acta. Si tienes dudas antes de firmar, puedes pedir un plazo breve para consultar con tu abogado, aunque en la práctica el inspector puede no concederlo.