Ventajas de comprar ya con licencia turística en Vera
Reducción de riesgo regulatorio en Vera
La vivienda ya opera bajo un expediente abierto y con trazabilidad. Minimiza incertidumbre frente a moratorias o cambios municipales.
Comienza la explotación cuanto antes
Entrada en explotación inmediata si la titularidad/empresa explotadora se actualiza correctamente y se mantiene el equipamiento exigible.Gracias a una Resolución obtenida por Jacob Salama, abogado de esta web, y de la que se hicieron eco muchos medios de comunicación. Más información sobre la Resolución de Jacob en este enlace Resolución sobre la transmisión de las licencias de Jacob Salama, abogado de licencias turísticas Andalucía
Revalorización del inmueble en Vera
Las viviendas con licencia suelen cotizar prima frente a activos similares sin habilitación, por la seguridad jurídica y la demanda turística.En concreto, según Idealista, la prima por tener licencia operativa supera los 100.000 € en algunos lugares como Sevilla, pero claro, eso siempre que tengas un buen abogado que sepa sobre el tema y que te facilite la transmisión de dicha licencia.
La licencia en Vera es de naturaleza real (ligada al inmueble). El cambio de propietario exige actualización de datos y, en su caso, de la empresa explotadora, manteniendo las condiciones objetivas de la vivienda.
Verificación de la licencia turística en Vera (check técnico-jurídico)
1) Registro de la Propiedad (NRA)de Vera
- Solicita Nota Simple de la finca con CRU/IDUFIR y comprueba la inscripción NRA de la licencia.
- Revisa coincidencia entre dirección, referencia catastral, superficie y uso.
- Si no consta el NRA, planifica su inscripción post-compra.
Portal informativo: https://www.registroventanillaunica.es
2) Expediente en la Junta de Andalucía y SES
- Obtén copia del resguardo/autorización autonómica y su histórico de modificaciones.
- Verifica Plataforma SES (alta y explotador actual) y traspaso de credenciales al cierre.
- Cruza periodos de explotación declarados y requisitos técnicos (climatización, ventilación, plazas, etc.).
Información SES: https://sede.mir.gob.es
Tip operativo para Vera: si la compraventa es inminente, emplea un acuerdo puente de cesión de explotación con condición resolutoria para no interrumpir la actividad entre escrituración y cambio de titular/explotador. Nosotros te podemos asesorar en eso para asegurar la continuación de la licencia sin problemas.
Due diligence para comprar en Vera un piso que ya tenga licencia turística:
Bloque jurídico para compras en Vera
- Nota Simple + recibo IBI + catastro.
- Actas de la comunidad y estatutos (buscar prohibiciones del uso turístico).
- Histórico de inspecciones/sanciones y requerimientos.
- Contrato de explotación vigente y anexos.
Bloque técnico para adquisiciones en Vera
- Licencia de primera ocupación o documento equivalente.
- Superficie mínima y plazas admitidas; baños/plazas.
- Climatización, ventilación y oscurecimiento en dormitorios.
- Equipamiento y seguridad (hojas de reclamaciones, extintor, detectores).
Bloque económico relativo a Vera
- Histórico de ingresos/ocupación por canal.
- Costes de limpieza, utilities y reposiciones.
- Impuestos y tasas locales (si aplican).
- Calendario de reservas a transferir tras el cierre.
Si el edificio está en zona con criterios municipales restrictivos, solicita informe urbanístico o certificación de compatibilidad antes de arras.
Comunidad de propietarios: qué mirar en Vera antes de firmar
Documentación imprescindible para una correcta actuación en compras en Vera
- Estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad.
- Últimas actas (24 meses): acuerdos sobre uso turístico, ruidos, régimen sancionador interno.
- Certificado del secretario-administrador sobre inexistencia de prohibición del uso turístico.
- Recibo de cuotas al corriente y estado de derramas aprobadas.
Alertas frecuentes
- Prohibiciones estatutarias expresas del uso turístico o “alojamiento temporal”.
- Cláusulas de autorización previa para nuevas altas o cambios de titular.
- Conflictos vecinales recurrentes o expedientes sancionadores municipales.
- Normas internas de convivencia que dificulten la operativa (p. ej., limitaciones de check-in nocturno).
Para compras con licencia ya operativa, la naturaleza real de la licencia ampara la continuidad si se mantienen las condiciones y se actualiza la titularidad/empresa explotadora. Aun así, conviene verificar si la comunidad ha intentado limitar el uso por acuerdos recientes.
Fiscalidad al comprar y explotar una vivienda con licencia turística en Vera
Impuestos en la compra aplicables en Vera
- Segunda transmisión: ITP (tipo autonómico). Además, AJD si hay subrogación hipotecaria.
- Primera transmisión de promotor: IVA + AJD.
- Gastos deducibles futuros: notaría, registro y tributos pueden amortizarse o deducirse según régimen fiscal.
Impuestos en la explotación aplicables en Vera
- IRPF/IS: ingresos íntegros menos gastos deducibles (limpieza, suministros, plataformas, amortización, seguros, IBI, etc.).
- IVA: sujeción habitual cuando se prestan servicios propios de hostelería (check-in, limpieza, ropa de hogar entre estancias, atención 24h).
- No residentes: posible obligación por IRNR y retenciones/plazos específicos.
Recomendación: elaborar una hoja fiscal de la operación antes de arras para decidir estructura (persona física vs. sociedad, explotador externo, etc.). Nosotros también te podemos asistir con este tema si lo requieres.
Financiación y valoración bancaria en Vera
- Tasación: la prima por licencia puede reflejarse parcialmente; conviene aportar histórico de ingresos y reservas.
- DSCR: presentar proyección conservadora de ocupación y ADR por canal.
- Garantías: pactar en arras el acceso a channel manager para validar KPIs de explotación.
- Condición suspensiva: de financiación con plazo razonable y devolución de señal si no se obtiene.
Pasos de la compra en Vera de un piso con licencia VUT con seguridad jurídica
- Pre-screening del activo: ubicación, comunidad, inventario y cumplimiento técnico mínimo.
- Due diligence (jurídica, técnica y económica) con acceso a expedientes y a la cuenta de la plataforma SES.
- Arras con anexos: inventario, cesión temporal de explotación, traspaso de cuentas en plataformas y de credenciales SES.
- Acuerdo puente de explotación con condición resolutoria hasta escritura y cambio de titular/explotador.
- Escritura de compraventa y, si procede, subrogación/novación hipotecaria.
- Post-cierre: comunicación autonómica de cambio de datos/titular, actualización en SES, inscripción NRA o actualización, y comunicación a plataformas.
Cláusula útil: “El vendedor garantiza la vigencia de la licencia y su naturaleza real, así como la inexistencia de sanciones firmes que la afecten; responderá de evicción y saneamiento por defectos jurídicos relativos a la licencia”.
Riesgos existentes en Vera y cómo mitigarlos
| Riesgo | Señales de alerta | Mitigación |
|---|---|---|
| Prohibición comunitaria | Actas recientes con limitaciones; reforma estatutaria en curso | Certificado del administrador; condición resolutoria en arras; análisis registral de estatutos |
| Falta de inscripción NRA | No consta en Nota Simple | Plan de inscripción post-cierre y provisión de fondos; verificación de datos catastrales |
| Incumplimiento técnico | Plazas/baños discordantes, ausencia de climatización | Checklist técnico previo; presupuesto de adecuación incluido en precio |
| Caída de ingresos | KPIs optimistas no corroborados; dependencia de un solo canal | Validación en PMS/channel-manager; stress test de ADR y ocupación; plan multicanal |
| Demoras administrativas | Delegación saturada; requerimientos previos | Resguardo sellado; presentación presencial cuando proceda; trazabilidad de expedientes |
Recursos de interés en Vera y prácticos
- Registro de la Propiedad (información NRA): https://www.registroventanillaunica.es
- Plataforma SES (registro de viajeros): https://sede.mir.gob.es
- Calendly para cita con nuestro despacho: https://calendar.app.google/nVzjMuSfXF3jX2ft9
- Guías y actualizaciones sobre licencias turísticas: https://www.licenciaturisticaandalucia.es
Si el Ayuntamiento de Vera tiene criterios propios, incorpora su guía/instrucción técnica a la due diligence. Algunos consistorios publican criterios en su sede electrónica.
Preguntas frecuentes para inversores en Vera
¿La licencia en Vera se “pierde” al comprar?
No, como hemos dicho antes, gracias a la Resolución ganada por nuestro equipo, siempre que se mantengan las condiciones objetivas y se actualicen los datos de titular/empresa explotadora. La licencia es de naturaleza real vinculada al inmueble.
¿Puedo seguir alquilando desde el día 1?
Sí, si pactas cesión puente y presentas la actualización/autorización con resguardo sellado, además de mantener operativa la cuenta de la Plataforma SES.
¿Qué pasa si la NRA no está inscrita aún en el Registro de Vera?
No invalida la licencia, pero es recomendable inscribirla o actualizarla tras la compra para plena oponibilidad y publicación en plataformas.
¿Y si la comunidad de propietarios en Vera aprueba una prohibición después?
Los efectos frente a derechos ya consolidados exigen analizar retroactividad y quórums. Recomendamos informe jurídico caso a caso.
¿Quieres que validemos una oportunidad en Vera?
Revisamos la licencia, comunidad, SES, NRA y elaboramos una hoja fiscal y de riesgos con recomendaciones negociadoras.
Más sobre NRA: https://www.registroventanillaunica.es
Precios de asesoría para comprar piso con licencia turística en Vera (desde 0,5% + IVA)
Nuestros honorarios se ajustan al valor de la operación y al alcance de la due diligence. Partimos de 0,5% + IVA del valor de adquisición, con mínimos y topes para operaciones compleja, y con posibilidad de fijar un precio fijo para mayor transparencia. Se abonan un pequeño depósitvo o provisión de fondos al formalizar la propuesta y el resto una vez se vayan completando los trámites necesarios.
| Paquete | Alcance | Honorarios | Para quién |
|---|---|---|---|
| Esencial | Revisión de licencia (Junta + SES) y verificación NRA. Análisis de estatutos/comunidad. Informe de riesgos. | 0,5% + IVA (mín. 680 € + IVA, o precio fijo a pactar) | Compras sin financiación y con documentación ordenada. |
| Avanzado | Todo lo anterior + borradores de arras y cláusulas de cesión puente + checklist técnico y fiscal. | 0,75% + IVA (mín. 850 € + IVA, o precio fijo a pactar) | Compras con calendario de reservas a transferir o pequeños ajustes técnicos. |
| Integral | Due diligence completa (jurídica, técnica y económica), negociación, acompañamiento a firma y post-cierre (actualización Junta/SES/NRA). | 1,0% + IVA (mín. 2.500 € + IVA; tope a pactar) | Activos prime, financiación bancaria o estructuras societarias. |
De media, tener la licencia en vigor incrementa ~20% el valor del inmueble. La regularización y defensa del estatus de la VUT suele amortizar los honorarios y mejorar el precio de reventa.
Impacto de tener licencia turística en vigor en el valor del inmueble en Vera
Prima de valor
- ≈ +20% de media sobre activos similares sin licencia.
- Mayor liquidez: más compradores potenciales (inversores).
- Reducción de riesgo regulatorio percibido.
Cómo proteger esa prima adicional en Vera
- Mantener condiciones objetivas de la vivienda.
- Actualizar Junta/SES/NRA en cada transmisión.
- Vigilar actas y estatutos de la comunidad de propietarios.
En compraventas, recomendamos pactar cláusulas de saneamiento específicas sobre la vigencia y naturaleza real de la licencia y su histórico sancionador.
Jacob Salama: abogado 11.294 (ICAMálaga) dedicado a licencias turísticas en Vera y Andalucía
Quién soy
Soy Jacob Salama, abogado 11.294 del Colegio de Abogados de Málaga. Mi práctica está focalizada en licencias turísticas, cambios de titularidad, defensa ante comunidad y registro, y operaciones de compraventa de activos con VUT.
Trabajo con propietarios, inversores y property managers para blindar el valor del activo y su time-to-market.
Cómo te ayudo en tu caso en Vera
- Due diligence de licencia (Junta, SES, NRA) y comunidad.
- Contratos: arras, cesión de explotación, cláusulas puente y post-cierre.
- Estrategia frente a instrucciones municipales restrictivas.
- Optimización fiscal y operativa con explotador externo.
Contacto directo: https://wa.me/34644121802 · Agenda: https://calendar.app.google/nVzjMuSfXF3jX2ft9
Por qué necesitas un abogado especialista en licencias turísticas en Vera para comprar un piso con licencia
Riesgos legales concretos
- Prohibiciones estatutarias y acuerdos comunitarios mal interpretados.
- Exigencias municipales controvertidas (accesos/suministros independientes).
- Errores en el cambio de explotador y en la actualización SES/NRA.
Beneficios tangibles
- Cláusulas de arras que protegen tu señal y tu modelo de negocio.
- Continuidad operativa desde el día 1 con cesión puente.
- Mejor negociación del precio con informes objetivos y benchmarking.
Un asesoramiento correcto evita sanciones, clausuras, despublicaciones y pérdida de la prima de ~20% asociada a la licencia en vigor.
Errores comunes al comprar vivienda con licencia turística en Vera y cómo evitarlos
- No revisar estatutos y actas recientes: solución: certificado del administrador y análisis registral.
- Confiar solo en capturas de plataformas: solución: acceso temporal a PMS/channel-manager y extractos verificables.
- Omitir la actualización en SES/NRA: solución: plan de post-cierre con responsables y plazos.
- Ignorar divergencias catastrales/superficie: solución: conciliación de datos y, si procede, rectificación previa.
- No pactar cesión puente: solución: anexo operativo y condición resolutoria hasta el alta definitiva.
Rentabilidad (ROI) con y sin licencia turística en Vera: comparación práctica
| Escenario | Ingresos anuales estimados | Costes operativos | Riesgo regulatorio | Valor de reventa |
|---|---|---|---|---|
| Con licencia en vigor | 100% (base) con mayor ocupación y ADR | Moderados (gestión + limpieza + plataformas) | Bajo si Junta/SES/NRA están al día | +≈20% prima frente a activos comparables |
| Sin licencia/irregular | Volátiles, riesgo de despublicación | Altos (incertidumbre, posibles sanciones) | Alto (multas, clausura) | Descuento relevante por inseguridad jurídica |
Conclusión: asegurar y mantener la licencia en vigor no solo mejora la rentabilidad anual, también preserva y aumenta el valor de salida del activo inmobiliario en Vera.